Republika Hrvatska je, kao jednu od temeljnih vrijednosti predviđenih Ustavom Republike Hrvatske, odabrala jamčiti pravo vlasništva, uz napomenu da to pravo nosi i određene obveze, te da su svi zajedno dužni doprinositi općem dobru. Kada govorimo o obvezama, moramo spomenuti i ograničenja prava vlasništva. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuje, između ostaloga, ograničena stvarna prava na tuđim stvarima, a to su služnosti, stvarni tereti, pravo građenja i založno pravo. Ovaj članak podrobnije govori o služnostima, osobito o stvarnoj služnosti prolaza kroz tuđu nekretninu.
Članak 174. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima objašnjava institut služnosti kao ograničeno stvarno pravo na tuđoj stvari koje ovlašćuje svojega nositelja da se na određeni način služi tom stvari ma čija ona bila, a njezin svagdašnji vlasnik je dužan to trpjeti ili pak zbog toga glede nje nešto propuštati. Hrvatski pravni sustav poznaje dvije vrste služnosti, osobne i stvarne. Zakon navodi da je stvarna služnost stvarno pravo svagdašnjega vlasnika određene nekretnine (povlasna nekretnina) da se za potrebe te nekretnine na određeni način služi nečijom nekretninom (poslužna nekretnina), čiji svagdašnji vlasnik to mora trpjeti ili mora propuštati određene radnje glede svoje nekretnine koje bi inače imao pravo činiti, dok osobna služnost ovlašćuje pojedinačno određenu osobu da se na određeni način služi tuđom stvari (poslužna stvar), čiji svagdašnji vlasnik to mora trpjeti.1 Da bismo objasnili institut stvarne služnosti i razumjeli njegovu srž trebamo ga promatrati kao stvarno pravo s određenim posebnostima. Ono se osniva kao teret, isključivo na tuđoj nekretnini i predstavlja trpljenje tuđe radnje ili propuštanje vlastite, koje mora biti korisno i izvršavati se sa što manjim opterećenjem poslužnog dobra. Upravo je to bit služnosti. To bi značilo da nositelj ovoga prava smije, primjerice, voziti preko tuđe nekretnine kako bi došao do svoje. Naravno, takav prolaz se neće dozvoliti u svakom slučaju. Svrha služnosti mora biti usmjerena na ostvarivanje stvarne koristi za povlasnu nekretninu.
Korištenje poslužne nekretnine povlači za sobom mnoga pitanja. Na jednoj nekretnini može postojati, odnosno ona može biti opterećena s više služnosti, ali ni u kojem slučaju ne može postojati služnost na nečijoj služnosti. Što se tiče troškova održavanja, odnosno eventualnog popravka poslužne svari, njih snosi ovlaštenik. Ako se tom stvari koristi i njezin vlasnik, troškovi se snose razmjerno, ali se on te dužnosti može osloboditi ustupanjem poslužne stvari ovlašteniku, čak i protiv njegove volje. Ne bi se mogao osloboditi snošenja troškova npr. razdvajanjem služnosti od poslužne stvari, niti prenošenjem na drugoga ili na drugu stvar, kao ni diobom.
Pravo služnosti nastaje po različitim osnovama. Za slučaj kada su ispunjene sve zakonom propisane pretpostavke za osnivanje služnosti, ona nastaje na temelju samog zakona. Za tako nastalu služnost može se ishoditi upis se u zemljišne knjige, u teretovnicu. Stvarna služnost osniva se na temelju zakona dosjelošću, odnosno opetovanim poštenim posjedovanjem povlasne nekretnine izvršavanjem njezinog sadržaja kroz dvadeset godina, uz uvjet da se vlasnik poslužne nekretnine nije se tome protivio. Druga osnova po kojoj može nastati služnost jest pravni posao. Na kraju, služnost može, svojom odlukom, osnovati sud, kao što je slučaj kod osnivanja nužnoga prolaza, odnosno nužnog osnivanja služnosti vodova ili drugih uređaja u postupku diobe i u ostavinskom postupku, a i u drugim slučajevima određenim zakonom.
Nužni prolaz
Kako vlasniku nekretnine koji do nje nema nikakve ili barem prikladne putne veze s javnim putom ne bi bio onemogućen prolaz do nekretnine2, moguće je osnivanje stvarne služnosti puta – nužni prolaz. Upravo taj vlasnik nekretnine inicira izvanparnični postupak pred sudom koji će osnovati navedenu služnost puta, uz uvjet koji je ranije naveden, a odnosi se na nepostojanje prikladne veze s javnim putom te uz još jedan dodatan uvjet koji se odnosi na korist od otvaranja nužnoga prolaza za gospodarenje tom nekretninom, a koja mora biti veća od štete na poslužnoj nekretnini. Nužni prolazi trebaju se dozvoljavati u samo u onim slučajevima u kojima vlasnicima gospodujućeg zemljišta zaista nije moguće doći do njega drugim putem ili bi taj drugi put bio neekonomičan.3 Isto tako, vrlo je bitno da nužni prolaz ne ide, odnosno neće biti dozvoljeno njegovo osnivanje preko nekretnina glede kojih se tome protive javni interesi, kroz zgrade, kroz ograđena kućna dvorišta, kroz ograđena uzgajališta divljači, a što se tiče ograđenih vrtova i vinograda treba postoji osobito jak razlog za njegovo osnivanje.4 Također, nije dozvoljeno osnivanje nužnog prolaza radi „udobnosti“, odnosno kako bi se uspostavila jednostavnija veza s javnim putom (radi pražnjenja septičke jame, dolaska hitne pomoći, vatrogasaca, itd.).5 Ali nema samo vlasnik poslužne nekretnine obveze. Vlasnik nekretnine je dužan platiti punu naknadu vlasniku poslužne nekretnine za sve što će ovaj trpjeti ili biti oštećen. Tako je Županijski sud u Varaždinu u odluci Gž 1327/03-26 obrazložio na koji je način izračunao navedenu naknadu. Imao je u vidu ne samo faktično nastalu štetu, tj. vrijednost dijela nekretnine protustranke, koji je određen za nužni prolaz, nego i eventualno umanjenje vrijednosti nužnim prolazom opterećene nekretnine. Sudovi posežu za pomoći vještaka kako bi što preciznije proveli izračun. Iz toga proizlazi da se nužni prolaz uspostavlja u korist određene nekretnine kao služnost prava prolaza, provoza, progona stoke, kolnog puta ili svega zajedno, uzimajući u obzir potrebe povlasne nekretnine te nastojeći da se poslužna nekretnina u što manjoj mjeri optereti. Izrazito je bitno razumjeti da se, u ovom slučaju, služnost osniva isključivo u korist nekretnine, nikako osobe, općeg dobra ili slično.
Ovlaštenik prava služnosti zaštićen je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Ovaj propis garantira da njegovo pravo bude poštovano te ukoliko ne bude, da može zahtijevati od vlasnika poslužne stvari da prizna i trpi njegovo pravo služnosti kao teret na poslužnoj stvari te da trpi izvršavanje ovlaštenikova prava na njoj, odnosno da propušta činiti na njoj ono što je zbog ovlaštenikova prava dužan propuštati; to ima pravo zahtijevati i od svake druge osobe koja svojim činima niječe njegovo pravo služnosti ili ga samovlasno onemogućuje ili uznemirava u izvršavanju toga prava.7 Ako i dalje ne postiže prethodno navedeno, ovlaštenik svoje pravo može ostvarivati u izvanparničnom postupku pred sudom. Onom ovlašteniku koji je dokazao svoje pravo služnosti, kao i onome koji je pred sudom ili drugim nadležnim tijelom dokazao pravni temelj te da je stekao posjed služnosti na istiniti način, priznaje se pravo na zaštitu koje može ostvariti tzv. tužbom predmnjevanog ovlaštenika služnosti.
Nužni prolaz neće „postojati bezrazložno dovijeka“. Kada vlasnik poslužne nekretnine utvrdi da postoji drugi, prikladniji prolaz ili barem jednako prikladan prolaz koji njemu čini manje štete te jednako prikladan javni prolaz, od suda će zahtijevati ukidanje ove služnosti puta. Kada sud ukine služnost, ona se briše iz zemljišne knjige.8 Pravo služnosti koje je osnovano odlukom suda ili druge vlasti, ali nije upisano u zemljišnu knjigu, ne može nadjačati pravo onoga koji je postupajući s povjerenjem u zemljišne knjige, u dobroj vjeri upisao svoje pravo na nekretnini dok još nije bilo upisano pravo služnosti koje je osnovano odlukom suda ili druge vlasti.
Zanimljiva priča javila se u jednom zagrebačkom naselju u kojemu su stanovnici toga naselja izgubili siguran i, kako navode, jedini pješački put kojim su za svega par minuta mogli doći do glavne ceste. Tome je prethodilo postavljanje ograde od strane predstavnika zgrade te nekolicine vlasnika okolnih zgrada. Time se stanovnike ograničilo na put koji nije namijenjen pješacima jer se radi o uskoj prometnoj cesti bez staze za pješake i koji je duži za dvadeset minuta. Predstavnik stanara tvrdi da su se takve mjere poduzele zbog narušavanja mira, ali naglašava da rješenje ovoga problema ovisi o nadležnim institucijama. Sudski vještak naglašava da je vlasništvo jasno i pojašnjava da u prvom redu sud treba utvrditi je li alternativni put siguran za pješake. U suprotnom, stanovnici toga naselja mogu zahtijevati da se osnuje pravo prolaska preko zemljišnoknjižne čestice. Izrazito nezadovoljni, mještani su protestirali protiv takve odluke.9 Na koncu, njihovo zauzimanje za uklanjanje ograde urodilo je plodom te je ograda razdora ipak uklonjena.
Zaključak
Institut služnosti prolaza, a osobito nužnog prolaza, ima iznimno važnu ulogu u osiguravanju ravnoteže između prava vlasnika poslužne nekretnine i potreba vlasnika povlasne nekretnine. Svrha ovakve služnosti nije ograničavanje vlasničkog prava, već omogućavanje nužnog pristupa onim nekretninama koje bez takvog prolaza ne bi mogle služiti svojoj gospodarskoj funkciji. Zakonodavac je stoga propisao jasne pretpostavke za nastanak i ostvarivanje prava nužnog prolaza, vodeći računa o načelima pravičnosti i razmjernosti. U praksi, važno je osigurati da se pravo služnosti ne zloupotrebljava te da se u svakom slučaju pronalazi rješenje koje najmanje opterećuje poslužnu nekretninu. Naposljetku, iako se služnost prolaza može steći različitim pravnim temeljima, uključujući dosjelost, njezina je bit u poštivanju odnosa i očuvanju pravedne ravnoteže između privatnih interesa.
Karla Katalinić, mag. iur.
Literatura:
^ 1 U stvarne služnosti spadaju poljske (zemljišne) i kućne (gradske služnosti). Poljske služnosti se dalje dijele na služnosti puta, služnosti vode, služnosti paše i na šumske služnosti. U osobne služnosti spadaju pravo plodouživanja, pravo uporabe i pravo stanovanja.
^ 2 Čl. 191/1 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14., 81/15. - službeni pročišćeni tekst)
^ 3 Županijski sud u Slavonskom Brodu Gž 903/2022-2 od 17. siječnja 2023.
^ 5 Županijski sud u Bjelovaru Gž 651/2021-2 od 13. listopada 2021.
^ 6 Županijski sud u Varaždinu Gž 1327/03-2 od 6. studenog 2003.
^ 8 Stvarna služnost kao stvarno pravo s jedne strane i teret s druge, može se upisati u zemljišne knjige.
