1. siječnja 2025. godine na snagu je stupio Zakon o upravljanju i održavanju zgrada („Narodne novine“ br. 152/2024.) koji je u člancima 9. i 11. uveo dva nova registra u hrvatski pravni sustav.
O registrima
Člankom 9. je ustrojen Registar zajednica suvlasnika, odnosno novi tip pravne osobe koja svoju pravnu osobnost stječe upravo upisom u rečeni registar. Da podsjetimo, zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade. Ideja uvođenja zajednice vlasnika kao nove pravne osobe je pojednostaviti postupanje u svim odnosima zajednice suvlasnika prema trećima, kao i unutar zajednice suvlasnika. Ona je pravna osoba koja upravlja zajedničkom imovinom u zgradi, odnosno sredstvima položenima na račun na koji se uplaćuje zajednička pričuva. Pravnu osobnost zajednica suvlasnika stječe danom upisa u Registar zajednica suvlasnika, a gubi danom brisanja. Oni upisom u registar dobivaju svoj vlastiti osobni identifikacijski broj (OIB), a državna uprava za katastar i geodetske poslove će mu pridružiti i identifikacijski broj zgrade.
Registar zajednica suvlasnika se vodi za sve zajednice suvlasnika jedinstveno u cijeloj Republici Hrvatskoj u elektroničkom obliku, a vodi ga tijelo državne uprave za katastar i geodetske poslove (dalje: Državna geodetska uprava).
U Registru zajednica suvlasnika vode se i održavaju podaci o zajednicama suvlasnika, njihovim osobnim identifikacijskim brojevima, upraviteljima zgrada, zgradama i posebnim dijelovima zgrada te identifikacijskim brojevima zgrade, podaci o vlasnicima posebnih dijelova zgrade, obveznicima plaćanja pričuve i površinama posebnih dijelova zgrade te podaci o opomenama za nepridržavanje kućnog reda u zgradi, pohranjuje se međuvlasnički ugovor i sve naknadne odluke suvlasnika u upravljanju zgradom te drugi podaci u skladu sa zakonom i podzakonskim propisima.
Podatci o vlasnicima se vuku iz zemljišnih knjiga, a podaci o obveznicima plaćanja pričuve i površini posebnih dijelova će se povlačiti iz evidencije upravitelja.
Osim toga, člankom 11. se ustrojava i Registar upravitelja zgrada. Kao i registar zajednica suvlasnika, vodi ga Državna geodetska uprava. Također je javan i vodi se u elektroničkom obliku, a osim toga u njega se unose podaci koji su svojstveni upravitelju zgrade (naziv, adresu prebivališta odnosno sjedišta te osobni identifikacijski broj upravitelja, te cjelinu kojom on upravlja)
Člankom 60. je propisano kako se ti registri ustrojavaju u roku od šest mjeseci od stana stupanja na snagu Zakona.
Temeljem svih navedenih odredbi, 1. srpnja 2025. godine je pušten u rad Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja zgrada.
Obaveze nakon 1. srpnja 2025.
Primarno, člankom 66. st. 5. Zakona propisana je dužnost upravitelja zgrade da u roku od šest mjeseci od ustrojavanja Registra zajednice suvlasnika i Registra upravitelja podnesu zahtjeve za upisom zajednice suvlasnika i upravitelja u odnosne registre.
Dakle, tu dolazimo do primjene čl. 10. Zakona za zajednice suvlasnika i čl. 12. za upravitelje. Glede upisa zajednice suvlasnika, zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika upravitelj zgrade podnosi nadležnom područnom uredu za katastar odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba elektronički putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra.
Zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika sadrži podatke o adresi zgrade odnosno funkcionalne cjeline zgrade za koju se zahtjev podnosi, podatke o vlasnicima posebnih dijelova zgrade koji čine zajednicu suvlasnika, podatke o obveznicima plaćanja pričuve, ime i prezime te OIB predstavnika suvlasnika, podatke o površini svakog posebnog dijela zgrade kako se vode u evidencijama upravitelja te pojednostavnjeni shematski prikaz u proizvoljnom mjerilu rasporeda posebnih dijelova zgrade na svakoj od etaža zgrade, s iskazanom vezom na podatke o posebnim dijelovima zgrade iz zahtjeva. Pravilnik je dodatno proširio obaveze upravitelja, pa on mora priložiti i podatak o načinu uporabe zgrade, podatak o načinu uporabe posebnih dijelova zgrade, podaci o površinama posebnih dijelova zgrade, podaci o vlasnicima posebnih dijelova zgrade, podaci o obveznicima plaćanja pričuve, pojednostavljeni shematski prikaz u proizvoljnom mjerilu rasporeda posebnih dijelova zgrade na svakoj od etaža zgrade s iskazanom vezom na podatke o posebnim dijelovima zgrade iz zahtjeva, međuvlasnički ugovor i podatke o kvaliteti stanovanja.
Za promjene u osobnim podacima je upravitelj zgrade dužan je u roku od 15 dana od dana saznanja za nastale promjene prijaviti ih.
Protiv rješenja nema mogućnosti izjavljivanja žalbe, već se može pokrenuti upravni spor.
Ako upravitelj preuzme upravljanje zgradom, a ona nije upisana u registar zajednice suvlasnika, dužan je to učiniti u roku od 90 dana.
Slično vrijedi i za upis u Registar upravitelja. Zahtjev za upis u Registar upravitelja zgrada upravitelj zgrade podnosi nadležnom područnom uredu za katastar odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba elektronički, putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra. Zahtjev za upis u Registar upravitelja zgrada sadrži podatke o upravitelju zgrade, adresi zgrade odnosno funkcionalne cjeline zgrade kojom upravitelj upravlja, ugovore o upravljanju zgradom, podatke o prinudnom upravitelju zgrade i rješenja o imenovanju prinudnog upravitelja zgrade. Također, nije moguće podnijeti žalbu protiv rješenja, već pokrenuti upravni spor.
Osim toga, upravitelj je dužan donijeti izraditi prijedlog godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade, obvezama iz sudskih sporova i u skladu s propisima kojima se uređuje područje gradnje te ga dostaviti predstavniku suvlasnika najkasnije do 15. studenoga tekuće kalendarske godine te izraditi prijedlog višegodišnjeg programa održavanja zgrade u skladu s propisima kojima se uređuje područje gradnje te ga dostaviti predstavniku suvlasnika najkasnije do 31. prosinca tekuće kalendarske godine.
Međuvlasnički ugovori
Člankom 61. je propisano kako u roku dvije godine od dana stupanja na snagu ovoga Zakona suvlasnici su obvezni sklopiti nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju zgradom.
Međuvlasnički ugovori i ugovori sklopljeni s upraviteljima zgrada u pogledu održavanja i upravljanja zgradom prije stupanja na snagu Zakona vrijede do sklapanja novih ugovora, a najduže do isteka dvije godine od stupanja na snagu Zakona. Suvlasnici zgrade odnosno dijela zgrade koji nisu sklopili ugovor s upraviteljem zgrade do dana stupanja na snagu ovoga Zakona obvezni su poslove upravljanja i održavanja zgrade povjeriti upravitelju zgrade na način propisan ovim Zakonom u roku od 60 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.
Ostale obaveze
Vlada također nije bez obaveza, već je dužna donijeti program ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade te program uređenja pročelja za postojeće zgrade, dok predstavnik suvlasnika, mora donijeti odluku o novom Međuvlasničkom ugovoru, donijeti odluku o novom Ugovoru o upravljanju i pripremiti prijedlog posebnih pravila kućnoga reda (ako će biti potrebno, odnosno ako suvlasnici to žele) i donijeti odluku o novom kućnom redu.
Sankcije
Za kršenje svih navedenih odredbi i obaveza upravitelj može odgovarati sa novčanom kaznom od 700,00 EUR do 5.500,00 EUR, dok upravitelj zgrade fizička osoba odgovara novčanom kaznom u iznosu od 350,00 EUR do 2.750,00 EUR.
Filip Galić, odvjetnik
Izvori:
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, ("Narodne novine" br. 152/24.)
