Uz nadolazeći Pravilnik o načinu raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energiju

1. Okvir za raspravu

Analizirajući Zakon o upravljanju i održavanju zgrada¹, možemo tvrditi kako predstavlja dobar temelj za nesmetano razvijanje i kvalitete stanovanja u Republici Hrvatskoj. Iako je nesporno kako se predmetni Zakon odlikuje modernim rješenjima, ne smije se, međutim, zaboraviti da sustav, u zakonskom smislu, ni izdaleka nije dovršen. Tu je možda i najočitiji primjer institut predstavnika suvlasnika. Do donošenja istoimenog Zakona njegove ovlasti su bile definirane prvenstveno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima² te kroz međuvlasnički ugovor.

2. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada i ovlasti predstavnika suvlasnika

Predstavnik suvlasnika je poslovno sposobna fizička osoba koja je jedan od suvlasnika ili bračni ili izvanbračni drug ili životni partner ili neformalan životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi, izabran na način da odluku o njegovu izboru donesu suvlasnici natpolovičnom većinom. Njegova prava i obveze su: 1. predstavljati suvlasnike u svezi s upravljanjem i održavanjem zgrade u okviru ovlasti propisane ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te međuvlasničkim ugovorom; 2. sazivati i voditi sastanak suvlasnika; 3. koordinirati i dogovarati s upraviteljem zgrade izradu i provedbu godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjeg programa održavanja zgrade i pojedinih poslova u svezi s održavanjem zgrade; 4. dostavljati upravitelju zgrade odluke suvlasnika, druge dokumente potrebne za rad upravitelja zgrade te podatke o promjeni suvlasnika odnosno vlasnika posebnog dijela zgrade; 5. nadzirati ispunjavanje obveza upravitelja zgrade iz ugovora o upravljanju i o tome po potrebi izvještavati suvlasnike; 6. izraditi kratak izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini koji dostavlja; suvlasnicima putem oglasne ploče ili elektroničkom poštom do 1. veljače iduće godine 7. potpisati ugovor za čišćenje zgrade; 8. izvijestiti suvlasnike o izdacima u iznosu većem od 2000,00 eura (bez PDV-a) koji nisu bili planirani u godišnjem planu upravljanja; 9. imati pravo uvida u promet po računu zgrade i druge podatke vezano uz taj račun te 10. druga prava i obveze propisane ovim Zakonom, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava i određene međuvlasničkim ugovorom (čl. 42 ZUOZ-a). Možda i najveća novina je da zgrade moraju imati predstavnika suvlasnika.

2.1. Zakon o tržištu toplinske energije i ovlasti predstavnika suvlasnika

Osim ZoV-a, položaj predstavnika suvlasnika je reguliran nizom propisa, pa tako i Zakonom o tržištu toplinske energije,³ koji, primjerice, određuje kako je isključenje zgrade/građevine iz toplinskog sustava moguće uz podnošenje zahtjeva ovlaštenog predstavnika suvlasnika, na temelju prethodno postignute suglasnosti svih krajnjih kupaca na zajedničkom mjerilu toplinske energije, za izdvajanje svih samostalnih uporabnih cjelina unutar zgrade/građevine te uz prethodnu suglasnost distributera i opskrbljivača toplinskom energijom (čl. 45. st. 2. ZTTE-a), ali također da predstavnik suvlasnika sklapa i ugovor o potrošnji toplinske energije (čl. 11., st. 2.)…et seq.⁴ Ono što vidimo kao problem je i njegova regulacija u nadolazećem Pravilniku o načinu raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energiju⁵i to u nizu odredbi koje mu daju ovlasti, primjerice, razdjelnike ili kalorimetre za krajnje kupce očitava ovlašteni predstavnik suvlasnika ili od njega ovlaštena fizička ili pravna osoba (čl. 14. st. 1. Prijedloga Pravilnika).

3. Postavljanje problema

Zakonodavac ima ustavnu ovlast odlučivanja o javnim politikama (čl. 2. st. 4. Ustava), pri čemu uživa široku slobodu procjene, ali i isključivu odgovornost za svrsishodnost propisanih zakonskih mjera. Kako se u predmetnom Pravilniku ne radi o pukoj pravno-tehničkoj izmjeni, već o strukturalnom normativnom zahvatu kojim se u bitnom mijenja postojeći model raspodjele i obračuna toplinske energije te se definira uloga predstavnika suvlasnika, cilj je analizirati imaju li dužnosti predstavnika suvlasnika u istoimenom Pravilniku prihvatljivu namjeru iznalaženja uravnoteženog i svrsishodnog rješenja radi zaštite toplinsko energetske sigurnosti građana.

4. Metodologija rada

Za potrebe analize i opravdanje cilja rada provedeni su telefonski intervjui, anketa te osobni razgovor s predstavnicima suvlasnika bilo većih bilo manjih višestambenih zgrada. Perspektiva pojedinih intervjuiranih sugovornika temelji na višedesetljetnom iskustvu obavljanja poslova predstavnika suvlasnika, što je svakako bitan čimbenik procjene unaprijeđenosti, ali i stupnja optimiziranosti postojećega zakonskog okvira. S obzirom na to da je riječ o nedovoljno istraženoj temi, iako postoje ograničenja nalaza jer je uzorak prigodan, autor vidi potencijal empirijskih uvida ovog istraživanja kojim se želi odgovoriti na sljedeća specifična pitanja: 1. Koliko predstavnici suvlasnika poznaju pravne propise kojima se uređuju upravljanje stambenim zgradama? 2. Postoje li među ispitanicima razlike u pokazanom znanju o pravnim propisima s obzirom na neke karakteristike ispitanika (primjerice, radno iskustvo)?

5. Rasprava o problemu

Upravljanje zgradama pravno je definirano i ZOV-om koji se primjenjuje supsidijarno ako nešto nije definirano ZUOZ-om te koji se primjenjuje za zgrade s manje od 4 stambene jedinice. ZOV utvrđuje međusobne odnose suvlasnika zgrade odnosno bilo koje druge vrste nekretnina. Svi ostali Zakoni utvrđuju što kako i kada suvlasnici moraju činiti u okviru upravljanja i održavanja vlastite zgrade odnosno nekretnine. Exempli causa, Ovršni zakon⁶ utvrđuje postupak prisilne naplate pričuve. Summa summarum, odredbe ZoV-a određuju kako je upravljanje zgradom u nadležnosti upravitelja zgrade koji je pravna ili fizička osoba, registrirana za poslove upravljanja, koja u ime suvlasnika upravlja zgradom na osnovi ugovora o upravljanju i ZoV-a. Koje su ovlasti i obveze predstavnika suvlasnika te ima li i kakvu odgovornost prema suvlasnicima, suvlasnici trebaju odrediti međuvlasničkim ugovorom, jer ne sadrži takvu odredbu. Budući da za obavljanje te dužnosti osoba koja stanuje u zgradi mora biti njezin suvlasnik, dakle mora biti vlasnik ili suvlasnik stana u kojem živi, stanar koji živi u stanu u zgradi, a koji nije i vlasnik, odnosno suvlasnik tog stana, ne bi mogao biti predstavnik suvlasnika. Na tom je tragu i judikatura viših sudova.⁷ On je odgovoran za vlastite samoinicijativne odluke i sklapanje poslova sa štetnim posljedicama mimo dodijeljenih ovlasti i odluka suvlasnika. Ako se radi o većem stambenom objektu, ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade može imati i zamjenika. Zamjenika ovlaštenog predstavnika suvlasnika biraju suvlasnici zgrade na isti način kao i ovlaštenog predstavnika. Ovlasti i obveze zamjenika određuju se na isti način kao i za ovlaštenog predstavnika. Analizirajući ovaj segment upravljanja stambenim zgradama bitno je naznačiti opseg potrebite suglasnosti za obavljanje određenih poslova. Ovdje prvenstveno mislimo na određenje predstavlja li sklapanje ugovora, sukladno odredbama ZoV-a, poslove redovite ili izvanredne uprave, te s tim u vezi je li za njegovo sklapanje potrebna suglasnost svih suvlasnika zgrade ili samo suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine natpolovičnu većinu. ZoV je definirao u čl. 86. poslove redovite uprave, a čl. 87. poslove izvanredne uprave. Svakako je bitno naznačiti da iako postoji zakonska obveza stambenih zgrada da imaju upravitelja, ne postoji obveza da imaju i predstavnika suvlasnika po ZOV-u te ga mnoge i nemaju.

Njegov položaj regulira i Zakon o elektroničkim komunikacijama⁸ koji određuje da ako ne postoji fizička infrastruktura unutar zgrade prilagođena mreži velike brzine i ako operator javne komunikacijske mreže u tom slučaju ima potrebu po zajedničkim dijelovima zgrade postaviti fizičku infrastrukturu i mrežu samo za potrebe pojedinačnih krajnjih korisnika usluga, obvezan je o tome dostaviti predstavniku suvlasnika pisanu obavijest te ponudu za sklapanje sporazuma o izgradnji fizičke infrastrukture i pristupne točke za potrebe cijele zgrade (čl. 57. ZEK-a).⁹

Također, Zakon o energetskoj učinkovitosti¹⁰ određujući da energetska obnova stambenih zgrada podrazumijeva poboljšanja energetskog svojstva zgrade precizira dostatnu suglasnost za sklapanje ugovora za energetsku obnovu fasade (koju će skupiti naravno predstavnik suvlasnika) koji također može, u ime i za račun suvlasnika, biti i prijavitelj projekta za sufinanciranje bespovratnih sredstava iz europskih fondova (čl. 30.a).¹¹

U praksi primjene propisa iz područja graditeljstva javljaju se razna pitanja i dvojbe pa je poznavanje odredbi Zakona o gradnji¹² također relevantno, pogotovo ako se radi o gradnji, izvođenju radova ili održavanju stambene zgrade. Primjerice, za postavljanje antenskog stupa elektroničke komunikacijske opreme, uključujući i elektroničku komunikacijsku opremu (bazne stanice mobilnog operatera) na stambenoj zgradi gradi se sukladno odredbama čl. 4. t. 15. i čl. 6. Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima¹³ bez građevinske dozvole, ali na temelju glavnog projekta koji mora sadržavati sve potvrde javnopravnih tijela i ishođenu potvrdu glavnog projekta. Investitor takve građevine je dužan prijaviti početak građenja i osigurati provedbu stručnog nadzora nad građenjem, te po njezinoj izgradnji ishoditi uporabnu dozvolu u skladu s odredbama Zakona o gradnji.

Zakon o obnovi zgrada oštećenih potresom na području Grada Zagreba, Krapinsko-zagorske županije, Zagrebačke županije, Sisačko-moslavačke županije i Karlovačke županije¹⁴ u više navrata spominje predstavnika suvlasnika. Ipak, ovo je jedan od rijetkih zakonskih tekstova koji koristi formulaciju ..upravitelj ili predstavnik suvlasnika...naznačujući da je upravitelj „glavni“ u operativnoj strukturi upravljanja višestambenim objektom.

Mišljenja smo da postoje i još neki propisi čije bi poznavanje bilo korisno za predstavnika suvlasnika, exempli gratia, Zakon o izvlaštenju i određivanju naknade¹⁵ kojim je određeno kada se nekretnina može izvlastiti. Nadalje, načini procjene vrijednosti nekretnina određeni su Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina.¹⁶ Pobližu razradu metoda procjene vrijednosti nekretnina, razradu kakvoća nekretnine i interkvalitativno izjednačenje, izvođenje nužnih podataka, odabir metode za procjenu vrijednosti nekretnina, elemente, oblik i sadržaj procjembenog elaborata propisuje Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina.¹⁷ Zakonom o zemljišnim knjigama¹⁸ propisani su redoviti zemljišnoknjižni postupci i posebni zemljišnoknjižni postupci u koje ulaze postupci osnivanja i obnova zemljišnih knjiga, dopuna zemljišne knjige, obnova zemljišnoknjižnog uloška, pojedinačni ispravni postupak, pojedinačno oblikovanje i postupak povezivanja. Postupak povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora poseban je zemljišnoknjižni postupak koji je ponajprije namijenjen za višestambene zgrade sagrađene prije stupanja na snagu ZOV-a, ali se koristi i za povezivanje posebnih dijelova u novijim zgradama zbog toga što je jednostavniji i jeftiniji od postupka etažiranja. Svakako je bitan i Pravilnik o sigurnosti dizala u uporabi¹⁹ koji definira mjere koje je obvezan provesti vlasnik, a s ciljem smanjenja opasnosti na dizalu, kao i način i rokove za provođenje tih mjera.

Nadalje, mnoga predstavnička tijela na lokalnoj ili regionalnoj razini donose posebne propise određujući neke dužnosti predstavnika suvlasnika. Primjerice, Odluka Grada Rijeke o prijavi/odjavi članova kućanstva i prijave prestanka statusa korisnika, (donesena 5. prosinca 2018.) naznačuje kako je to obveza predstavnika suvlasnika.²⁰ Ili Odluke o načinu pružanja javne usluge sakupljanja komunalnog otpada na području Grada Zagrebu (dalje: Odluka).²¹ Indikativno je spomenuti kako Odluka nigdje ne spominje Upravitelja jer je to subjekt prava odnosno pravna ili fizička osoba registrirana za poslove upravljanja, koja u ime suvlasnika upravlja zgradom (čl. 44., 45., 378. i 379. ZOV-a). No Odluka govori o „predstavniku suvlasnika ili drugoj osobi koju su korisnici usluge sporazumno ovlastili“ (čl. 14., st. 8. ili čl. 19., st. 4. Odluke) pa nije jasno koja je to druga osoba, mora li ista biti vlasnik/suvlasnik, kojim su je sporazumom postavili te s kolikom većinom suvlasničkih dijelova? Je li ta osoba možda predstavnik Upravitelja? Nadalje, u Odluci se kaže …U slučaju kada spremnike nije moguće smjestiti ni unutar katastarske čestice nekretnine korisnika usluge, korisnik usluge, odnosno u slučaju višestambenih objekata, predstavnik suvlasnika ili druga osoba koju korisnici usluge sporazumom ovlaste, dužna je podnijeti pisani zahtjev davatelju usluge za davanje mišljenja o potrebi smještaja spremnika na javnoj površini. Povodom zahtjeva iz st. 3. ovoga članka, davatelj usluge će preko svojih djelatnika zajedno s korisnikom usluge, odnosno predstavnikom suvlasnika ili osobom koju su korisnici usluge koji zajednički koriste spremnik ovlastili, pregledati lokaciju obračunskog mjesta radi utvrđivanja mogućnosti smještaja dodijeljenih spremnika korisniku usluge unutar nekretnine korisnika usluge (čl. 26. Odluke)….et seq.

Također i odluke nekih Agencija reguliraju njegov položaj.²² Primjerice, Agencija za zaštitu osobnih podataka navodi kako suvlasnici stambene zgrade predstavljaju voditelje obrade u smislu odredbi Opće uredbe o zaštitim podataka. ²³

Svakako je bitna i judikatura. Primjerice, Županijski sud u Osijeku je na svojoj sjednici Građanskog odjela 17. ožujka 2020. donio zaključke u vezi predmeta jednostavni stečaj potrošača, a nakon što je Županijski sud u Rijeci inicirao usklađivanje stavova oko pojedinih pitanja koja su se pojavila u praksi. Prva dvojba je bila oko oslobađanja potrošača od obveze prema osnovi koja se odnosi na naplatu sredstava zajedničke pričuve, pa je na sjednici Građanskog odjela Županijskog suda u Osijeku raspravljeno pitanje: „Može li osoba koja je obveznik plaćanja sredstava zajedničke pričuve imati svojstvo potrošača s obzirom na odredbu čl. 4. st. 2. Zakona o stečaju potrošača, a imajući u vidu da plaćanje sredstava zajedničke pričuve predstavlja zakonsku obvezu, odnosno može li se potrošač osloboditi obveze u odnosu na osnovu koje je predmet naplata sredstava zajedničke pričuve? “.²⁴ Županijski sud u Osijeku, zauzeo je shvaćanje prema kojem se potrošač može osloboditi i od preostale obveze po osnovi za plaćanje koja se odnosi na naplatu sredstava zajedničke pričuve. U vezi ovog pitanja – može li se potrošač osloboditi od plaćanja zakonske obveze – sredstava zajedničke pričuve, ponesen je prijedlog Ustavnom sudu Republike Hrvatske za pokretanje postupka za ocjenu suglasnosti s Ustavom Republike Hrvatske čl. 77. st. 1. i čl. 79. i st. 10. Zakona o stečaju potrošača. Prijedlog je odbačen jer trgovačko društvo KV-STAN d.o.o. Rijeka kao predlagatelj ukazalo na postojanje pravne praznine, a Ustavni sud Republike Hrvatske „nije nadležan ocjenjivati suglasnost zakona s Ustavom iz razloga što zakonodavac u zakonu nešto nije uredio ili je propustio urediti.²⁵ Dakle, ako suvlasnik ima status potrošača njegov bi položaj trebalo analizirati i kroz odredbe Zakona o zaštiti potrošača²⁶ odnosno njegovu zaštitu od nepoštenih ugovornih odredbi koje se eventualno mogu nalaziti u međuvlasničkom ugovoru.

6. Zaključna razmišljanja

Sloboda izbora zakonodavnog modela upravljanja stambenim zgradama pretpostavlja zakonodavčevu ovlast ovisno o ciljevima koji se politikama u području stanovanja žele postići. Isključiva je ovlast zakonodavca i da po potrebi promijeni sam model upravljanja stambenim zgradama. Štoviše, empirijska analiza kao i analiza judikature u području pravila o stanovanju upućuje na to da se kvalitetno stanovanje ne može ostvariti bez odgovarajuće aktivnosti države odnosno donošenjem novog Zakona koji bi regulirao stanovanje i održavanje stambenih zgrada. S ustavnopravnog aspekta jedina obveza zakonodavca je da pri uređivanju pojedinih instituta uvažava zahtjeve koje pred njega postavlja Ustav, a osobito one koji proizlaze iz načela vladavine prava i one kojima se štite određena ustavna dobra i vrednote, kao što je vlasništvo. Drugim riječima, njihovo uređenje uvijek mora biti takvo da osigurava ostvarenje legitimnih ciljeva suvlasnika, pravnu sigurnost objektivnog pravnog poretka, određenost, pristupačnost, predvidljivost i pravnu izvjesnost normi u skladu sa zahtjevima koji proizlaze iz vladavine prava, najviše vrednote ustavnog poretka Republike Hrvatske koja je temelj za tumačenje Ustava (čl. 3. Ustava Republike Hrvatske). U tom kontekstu ZOV predstavlja jedan od kompleksnijih zakona u hrvatskom pravom poretku i njegova je unutarnja struktura kao i priroda predmeta koji uređuje iznimno osjetljiva. Riječ je o sistemskom zakonu koji se odlikuje izrazitom unutarnjom povezanošću i interakcijom svojih odredbi. Složenost ZoV-a, ali i vlasničkih odnosa u cjelini, zahtijeva da donositelj odluka o zakonodavnim reformama temeljito poznaje strukturu, funkcioniranje i načela ZoV-a, uključujući ne samo materijalnopravne posljedice već i procesnopravne reperkusije izmjena pojedinih odredbi. Situacija je posebno kompleksna zbog toga što je materija vlasničkih odnosa fragmentirana u velikom broju zakona, pa i u ZUOZ-u i ZTTE-u te podvrgavana konstantnoj žurnoj reformi. Dodatna otežavajuća okolnost zadiranja u normativno tkivo ZoV-a je njegova već spomenuta organska priroda budući je riječ o zakonu koji zadire u ljudska prava. U konačnici, kada se prethodna suoči sa praksom, moguće je iznijeti zaključke, koji su, čini se communis opinio. Naime, ne može se izbjeći utisak da je de lege lata regulacija problematike stanovanja stvorila konceptualnu konfuziju oko pravne prirode i funkcije upravitelja i predstavnika suvlasnika, i po pitanju izbora adekvatne institucionalne strukture. Vrlo teško se napušta tradicionalni pristup, prema kojem upravljanje višestambenim objektima ulazi u djelatnost predstavnika suvlasnika, a ne upravitelja. Čini se da je ključ prevazilaženja ove predrasude u profesionalizaciji službe upravitelja, a naročito njenom pravilnom tumačenju te ukidanju instituta predstavnika suvlasnika. Spuštajući se na praktičnu i empirijsku razinu svjedoci smo kako je postojeća regulativa upravljanja stambenim fondom otvorila i probleme, a jedan od njih je i koliko je realno i životno očekivati da će predstavnik suvlasnika poznavati navedenu problematiku i postupati po njoj? Štoviše, analizom sudske prakse također možemo izvesti zaključak o nepoznavanju zakonskih rješenja i nepostupanju po njima od strane predstavnika suvlasnika. Isto je potvrdilo i provedeno empirijsko istraživanje kojem je cilj bilo utvrditi razinu znanja predstavnika suvlasnika o upravljanju stambenim zgradama. Temeljem tog podatka može se zaključiti da rezultati ukupnog znanja ispitanika upućuju na njihovo relativno slabo ili nikakvo poznavanje i nisku razinu pravne pismenosti iz područja stambenog prava i vlasničkih odnosa. Prikupljeni podatci ukazuju i na praktične probleme pogotovo jer se primjećuje kako veliki broj zgrada nema predstavnika suvlasnika odnosno da su predstavnici suvlasnika nerijetko osobe koji nisu suvlasnici određene stambene zgrade (što sadašnji ZUOZ i dozvoljava). Autor predlaže i vidi rješenje u profesionalizaciji funkcije upravitelja. U to kontekstu bi takva profesionalna udruženja kontrolirala ulazak na tržište postavljanjem uvjeta za obavljanje profesije i članstva u profesiji. Pri tome su tri glavna oblika javnih ovlasti kojima se ograničava ulazak u profesiju: licenciranje, certificiranje i registriranje. Takva profesionalna udruženja bi bila nezavisna, strukovna udruženja koja djeluju unutar jednog područja, ali imaju i razvijene profesionalne odnose s drugim sličnim udruženjima (udruženjima iz graditeljstva) i međusobno su povezana s njima, kako bi mogli, u određenom trenutku, zajednički djelovati radi postizanja određenih ciljeva. Najviša tijela profesionalnih udruženja najčešće su skupština i predsjedništvo, ili upravni odbor, pri čemu si iz skupštine biraju članovi predsjedništva koji su za svoj rad odgovorni tijelu koje ih je izabralo. Osim ovih najviših tijela udruženja, često se, zavisno od prirode udruženja, formiraju i druga tijela, čiji je zadatak očuvanje digniteta profesije zbog koje je profesionalno udruženje i formirano, a to su sud časti i nadzorni odbor. Međutim, jedan od možda najvažnijih, a na prvi pogled ne tako bitnih, elemenata jest način organiziranja i operativna osposobljenost udruženja ekipiranog od osoba koje svoju egzistenciju vezuju za rad profesionalnog udruženja, a, zapravo, predstavljaju operativce koji svakodnevno imaju priliku unaprijediti rad udruženja. Bez stručnog osposobljenog udruženja, nema ni uspješne inicijative, niti pravovremenog izvršenja ciljeva postavljenih od strane upravljačkih tijela udruženja. Kako profesionalna udruženja, uglavnom, nastoje ostvariti određene ciljeve u svrhu postizanja nezavisnosti, nepristranosti i financijske samostalnosti, tako i tijela tih udruženja nastoje odražavati takva nastojanja formiranjem odbora prioritetno zaduženih za odnose s javnošću i za praćenje implementacije relevantne legislative.

Nadalje, niz odredbi Pravilnika govori, primjerice, „kupac toplinske energije može uz suglasnost ovlaštenog predstavnika suvlasnika izmijeniti vrijednost veličine UPOV..“ (čl. 7. Pravilnika), pa se stavlja pitanje radi li se o  poslu redovite ili izvanredne uprave u upravljanju višestambenom zgradom? Prema ZOV-u i ZUOZ-u, o poslovima koji se tiču samo redovitoga upravljanja odlučuju suvlasnici većinom glasova (pri čemu se ta većina računa po suvlasničkim dijelovima, a ne po broju suvlasnika). Pritom je za naglasiti da ako se ne može postići potrebna većina, a poduzimanje nekoga posla redovite uprave nužno je za održavanje stvari, na zahtjev bilo kojega od suvlasnika odluku će donijeti sud. Što se tiče poslova izvanredne uprave (primjerice poslovi promjene namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, otuđenje cijele stvari, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari) i za njihovo poduzimanje potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Stoga kad nastane potreba rješavanja problema u tumačenju – kriterij nad kriterijima je kriterij pravednosti. Stoga i formulaciju prijedloga Pravilnika, slijedom prethodno navedenog, treba tumačiti u skladu s primjenjivim nacionalnim propisima o (su)vlasništvu odnosno zajedničkom vlasništvu koje određuje dostatnu natpolovičnu većinu glasova suvlasnika zgrade koja se računa po suvlasničkim dijelovima. Dakle, mišljenja smo kako se radi o sustavu redovne uprave sukladno odredbama ZOV-a ili ZUOZ-a. Svjesni činjenice da ta pravna argumentacija neće biti svima prihvatljiva, mišljenja smo kako je podržava i načelo savjesnosti i poštenja koje je u konačnici imanentno pojmu pravednosti. Vjerujemo da će posljedično i praksa primjene predmetnog rješenja rezultirati predvidivim odnosima i situacijama, tako da se s obzirom na zadiranje u (su)vlasnička prava u području stanovanja neće pojaviti neka nova pitanja na koja neće biti odgovora, odnosno bit će odgovora koji su u skladu sa suvremenim poimanjem prava vlasništva i prava na mirno uživanje imovine. Ovo tvrdimo jer je nesporna životna činjenica, ali i iskustvo, da su (su)vlasnički odnosi u zgradama u većini slučajeva iznimno složeni (posebno problematične su zgrade s više funkcionalnih sredina), da je nesređeno vlasničko stanje (dakle zemljišna knjiga), da je informiranost, educiranost i sudjelovanje suvlasnika u donošenju važnih odluka nerijetko na najnižoj razini, da bilo koji model stanovanja kako bi bio dugoročno održiv mora poći od činjenice da propis mora biti životan, što sve u konačnici rezultira činjenicom da će i ovakvo rješenje o potrebnim suglasnostima učiniti problematiku raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energiju u stambenim zgradama samo manje problematičnom.  U tom smislu naznačili bi stajalište Ustavnog suda Republike Hrvatske o kvaliteti pravnih normi u svjetlu vladavine prava, izraženo, primjerice u Odluci i Rješenju br.: U-I-722/2009 od 6. travnja 2011.²⁷ »5.... zahtjevi pravne sigurnosti i vladavine prava iz članka 3. Ustava traže da pravna norma bude dostupna adresatima i za njih predvidljiva, tj. takva da oni mogu stvarno i konkretno znati svoja prava i obaveze kako bi se prema njima mogli ponašati. (...) zahtjev za određenošću i preciznošću pravne norme, međutim, nije ispunjen ako građani, kao savjesne i razumne osobe, nagađaju o njezinu smislu i sadržaju, a njezini se primjenjivači često razilaze u njezinu tumačenju i primjeni u konkretnim slučajevima (…).

izv. prof. dr. sc. Dejan Bodul, Sveučilište u Rijeci, Pravni fakultet, Katedra za građansko procesno pravo