Novi model stambenog zbrinjavanja na potpomognutim područjima u kontekstu novih zakonskih izmjena

Intencija zakonodavca za novim zakonskim izmjenama u tom području proizlazi prvenstveno radi uvođenja novog modela stambenog zbrinjavanja, pojednostavljenja postupanja i rješavanja o pravima na osnovu Zakona.

Stoga je izrađen Prijedlog Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima te će u nastavku teksta naglasak biti na najznačajnijim novinama.

Novi model stambenog zbrinjavanja

Jedna od značajnijih zakonskih izmjena je uvođenje novog modela stambenog zbrinjavanja na potpomognutim područjima, odnosno prodaja neuseljivog stana u državnom vlasništvu i darovanje građevnog materijala za popravak stana i krovišta u zadnjoj etaži ili potkrovlju etažirane obiteljske kuće. Podnositelju prijave za ostvarenje potonjeg prava neće biti potrebna suglasnost ostalih suvlasnika etažirane obiteljske kuće. Navedeno će se primjenjivati samo na etažirane obiteljske kuće za koje ne postoji obveza formiranja zajedničke pričuve.

Ugovor o prodaji neuseljivog stana u državnom vlasništvu sklapat će se s korisnikom prava na temelju rješenja o utvrđenom pravu na stambeno zbrinjavanje i procjene prodajne cijene (način i kriterije za utvrđivanje prodajne cijene obiteljske kuće ili stana Uredbom će propisati Vlada Republike Hrvatske).

Korisnik prava će biti dužan u roku od godinu dana od sklapanja tog ugovora osposobiti stan za stanovanje te u roku od 30 dana od obnove useliti i na adresi stana prijaviti prebivalište. Ako korisnik ne izvrši navedene obveze, bit će dužan izvršiti povrat kupoprodajne cijene stana u iznosu početne prodajne cijene bez popusta.  

Darovanje i kupoprodaja stambene jedinice u državnom vlasništvu

Osobe za koje je u upravnom postupku pravomoćnim rješenjem utvrđeno da sukladno Zakonu ne ostvaruju pravo na stambeno zbrinjavanje, moći će ostvariti pravo na otkup stambene jedinice pod uvjetom da u toj stambenoj jedinici žive minimalno deset godina prije stupanja na snagu Zakona i da uredno podmire sve obveze vezano za korištenje.

Naime, zahtjev za otkup stambene jedinice moći će podnijeti najkasnije u roku od tri godine od pravomoćnosti rješenja, pod uvjetom da su u posjedu stambene jedinice, a ako ne podnesu zahtjev za otkup, dužne su iseliti se iz te stambene jedinice.

Kupoprodajna cijena stambene jedinice utvrđivat će se prema tržišnim uvjetima na temelju procjembenog elaborata stalnog sudskog vještaka za procjenu nekretnina ili stalnog sudskog procjenitelja sukladno propisima iz područja procjene vrijednosti nekretnina te će se plaćati odjednom.

Mijenja se rok prebivanja u stambenoj jedinici kao uvjet za stjecanje prava na otkup ili darovanje. Za stambene jedinice u državnom vlasništvu rok će iznositi pet godina prebivanja, dok će za stambene jedinice izgrađene sredstvima iz EU fondova ili kroz međuresornu suradnju taj rok iznositi deset godina.

Produljuje se rok zabrane otuđenja stambenih jedinica s dosadašnjih tri na pet godina. Naime, korisnik s kojim se sklapa ugovor o darovanju ili kupoprodaji stambene jedinice neće smjeti stambenu jedinicu otuđiti u roku od pet godina od sklapanja ugovora bez suglasnosti nadležnog Ministarstva. Taj ugovor će obvezno morati sadržavati odredbu o zabrani otuđenja stambene jedinice u roku od pet godina od sklapanja ugovora. Korisnik koji postupi protivno tome snosit će posljedice, odnosno bit će dužan u državni proračun uplatiti razliku između kupoprodajne cijene kojom je stekao vlasništvo i tržišne cijene nekretnine, a kod darovanja tržišnu vrijednost darovane nekretnine, u oba slučaja sa zakonskom zateznom kamatom koja teče od stjecanja nekretnine do isplate razlike u cijeni odnosno do isplate vrijednosti nekretnine.

Darovanje građevinskog zemljišta i građevnog materijala

Povećava se iznos potpore koju korisnici ostvaruju nakon ugradnje građevnog materijala i izvršenog tehničkog pregleda s dosadašnjih 25% na 50% bruto vrijednosti darovanog građevnog materijala. Razlog takvog zakonskog određenja je radi toga što je u posljednje vrijeme porasla cijena radova.

Stambeno zbrinjavanje hrvatskih iseljenika povratnika iz hrvatskog iseljeništva u Republiku Hrvatsku

Novim izmjenama Zakona omogućuje se stambeno zbrinjavanje hrvatskih iseljenika, potomaka hrvatskih iseljenika kao i članova njihovih obitelji iz hrvatskog iseljeništva koji se useljavaju ili se žele vratiti s namjerom trajnog nastanjenja u Republiku Hrvatsku, i to davanjem u najam stambenih jedinica u državnom vlasništvu, sukladno raspoloživom stambenom fondu.

Za donošenje rješenja o pravu na stambeno zbrinjavanje bit će nadležna upravna tijela županija i upravno tijelo grada Zagreba u čijem je djelokrugu obavljanje povjerenih poslova državne uprave koji se odnose na stambeno zbrinjavanje.

Na taj način nastoje se privući hrvatski iseljenici na povratak u Republiku Hrvatsku, a što je ujedno i jedna od demografskih mjera Republike Hrvatske koja je sadržana u glavnim strateškim dokumentima Vlade Republike Hrvatske, primjerice Strategiji demografske revitalizacije do 2033. godine, Nacionalnoj razvojnoj strategiji Republike Hrvatske do 2030. godine, Nacionalnom planu razvoja odnosa Republike Hrvatske s Hrvatima izvan Republike Hrvatske do 2027. godine.

Međuresorna suradnja

Dugogodišnjim korisnicima stambenih jedinica koje su u vlasništvu jedinica lokalne i/ili područne (regionalne) samouprave te u vlasništvu ustanova čiji su osnivači Republika Hrvatska ili jedinice lokalne i/ili područne (regionalne) samouprave omogućuje se otkup pod povoljnijim uvjetima u skladu s načelom jednakosti.

Naime, sadašnje zakonsko uređenje dovelo je do nejednakosti na potpomognutim područjima u ostvarivanju prava građana koji borave u državnim stanovima u odnosu na građane koji duži niz godina borave u stanovima u vlasništvu jedinice lokalne samouprave i/ili jedinice područne (regionalne) samouprave odnosno ustanova čiji su osnivači Republika Hrvatska ili jedinice lokalne i/ili područne (regionalne) samouprave. Uzrok takve nejednakosti proizlazi iz činjenice da se stambene jedinice na potpomognutim područjima kojih je vlasnik država mogu otkupiti po povoljnim uvjetima, koji su propisani Uredbom o prodajnoj cijeni obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu na potpomognutim područjima („Narodne novine“, br. 38/24.), za razliku od stambenih jedinica čiji su vlasnici jedinice lokalne samouprave i/ili jedinice područne (regionalne) samouprave ili ustanove čiji su osnivači Republika Hrvatska ili jedinice lokalne samouprave i/ili jedinice područne (regionalne) samouprave koje nemaju takvu mogućnost otkupa, nego je otkup moguć isključivo prema tržišnim uvjetima.

Posebna prava

Novim zakonskim izmjenama reguliraju se uvjeti i način ostvarivanje prava kroz Program pomoći Vlade Republike Hrvatske za povratak Hrvata u Bosnu i Hercegovinu, a koji se provodi od 2001. godine u suradnji s resornim ministarstvom u Federaciji Bosni i Hercegovini.

Također, reguliraju se uvjeti i način izvršenja pravomoćnih rješenja o pravu na stambeno zbrinjavanje bivših nositelja stanarskog prava.

Naime, bivšim nositeljima stanarskog prava na području i izvan područja primjene Zakona kojima pravomoćnim rješenjima utvrđena prava na stambeno zbrinjavanje davanjem u najam stana u državnom vlasništvu nisu izvršena jer nadležno Ministarstvo ne raspolaže odgovarajućom stambenom jedinicom, moći će se umjesto izvršenja tih rješenja ponuditi isplata neoporezivog novčanog iznosa. U tom slučaju nadležno Ministarstvo oglasit će ništavim ta rješenja te donijeti novo rješenje o pravu na isplatu.

Trenutno je 149 korisnika prava na stambeno zbrinjavanje, odnosno bivših nositelja stanarskog prava kojima je utvrđeno pravo na stambeno zbrinjavanje davanjem u najam stana izvan područja primjene Zakona, s tim da je najveći broj nerealiziranih rješenja na području grada Zagreba, Splita, Zadra i Dubrovnika.

Zaključno

Iako se novim izmjenama Zakona nastoje stvoriti određeni preduvjeti za daljnju demografsku revitalizaciju potpomognutih područja, neophodno je poduzimati i druge mjere kako bi se zbilja revitalizirala ta područja. Prvenstveno, osigurati stambeno zbrinjavanje deficitarnih kadrova na tim područjima, a za što je potreban i veći angažman lokalnih jedinica. Uz to, povećati stambeni fond kako bi se omogućio veći broj raspoloživih stambenih jedinica.

Povratak hrvatskih iseljenika u Republiku Hrvatsku zasigurno neće biti brz, uzimajući u obzir nestabilne ekonomske okolnosti te veliki porast inflatornih pritisaka koji se sve više odražavaju na hrvatsko gospodarstvo. Uvjeti koje trenutno pruža Republika Hrvatska nisu dovoljno dobar motivator za povratak, daljnje gospodarsko djelovanje te stabilan obiteljski život. Stoga zakonodavac ima još dosta posla kako bi preokrenuo taj negativan trend. Osiguravanje preduvjeta za stambeno zbrinjavanje je samo mali koračić na tom zahtjevnom putu.

Bernard Iljazović
___________________________________________________

Izvor: Prijedlog Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o stambenom zbrinjavanju na potpomognutim područjima, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Zagreb, srpanj 2025. godine.