Povjerenje u zemljišne knjige kod stjecanja poljoprivrednog zemljišta

Međutim, zbog nedovoljne provjere kod uknjižbe prava vlasništva Republike Hrvatske na takvim nekretninama, dešavaju se pogreške koje dovode do toga da su predmet prodaje odnosno raspolaganja takvim zemljištem od strane općinskih povjerenstava i nekretnine koje su bile u izvanknjižnom vlasništvu fizičkih osoba.

O ishodu jedne takve parnice odlučivao je i Ustavni sud u predmetu broj: U-III-5606/2023 te je odlukom od 9. srpnja 2025. ukinuo osporene presude jer je utvrdio da su sudovi na arbitraran način primijenili mjerodavno pravo i osporili kupcu državnog poljoprivrednog zemljišta vlasništvo koje je stekao kupnjom na javnom natječaju.

Predmet postupka i utvrđenja sudova

U provedenom prvostupanjskom postupku predmet postupka je tužba tužiteljice kojom je tražila utvrđenje prava vlasništva na predmetne tri čestice poljoprivrednog zemljišta, za koje je tvrdila da su došle u vlasništvo njezinog pok. oca u postupku komasacije vođenom 1988. godine.

Utvrđeno je da je rješenjem o komasaciji posjeda Općinske komisije za komasaciju  od 24. travnja 1988. sada pok. J. B. na ime nekretnina k.č. 870/4, 871/1, 870/1 i 867/6 sve k.o. R. dodijeljeno zemljište k.č. 864, 866/3, 874 925, 6753 i 6800/9 sve k.o. Č. (koje su ostale upisane na ranije vlasnike, a od 1991. bile po zakonu vlasništvo Republike Hrvatske). Imenovani je stupio u posjed dodijeljenog zemljišta u k.o. Č. osam dana nakon donošenja rješenja.

Međutim, u zemljišnim knjigama, nakon donošenja rješenja o komasaciji nije izvršena promjena vlasništva na ime pok. J. B. na nekretninama u k.o. Č., već su u zemljišnim knjigama ostale upisane na ranije vlasnike.

Republika Hrvatska je 10. listopada 2011. donijela odluku o raspisivanju javnog natječaja za prodaju poljoprivrednog zemljišta (100-tak nekretnina) među kojima i nekretnine k.č. 6753, 864 i 874 sve k.o. Č. Na natječaj se javila i podnositeljica te kupila k.č. 864 i 6753 obje k.o. Č., nakon čega su Republika Hrvatska kao prodavateljica i podnositeljica kao kupac sklopile Ugovor o prodaji 18. ožujka 2013., te je podnositeljica od strane Komisije za prodaju zemljišta uvedena u posjed zemljišta o čemu je sastavljan zapisnik od 26. ožujka 2013. te se na temelju Ugovora upisala u zemljišnim knjigama kao vlasnica.

U postupku je bilo sporno je li podnositeljica postupala u dobroj vjeri kada je kupovala zemljište i uknjižila se kao vlasnik ili je morala znati da je na tom području provedena komasacija koja nije uknjižena u zemljišnim knjigama, zbog čega njezina uknjižba ne bi bila valjana. S tim u vezi prvostupanjski sud utvrđuje u obrazloženju svoje presude: "Iz iskaza svjedoka koja je u vrijeme kada je rađena komasacija 1988. god. bila tajnica povjerenstva proizlazi da ista ima saznanja da se je 1982. god. počela provoditi komasacija za pet katastarskih općina, te po provođenju postupka komasacije donijeto je rješenje kojim su stranke nakon zamjene zemljišta bile uvedene u posjed od strane geodeta, a komasaciona komisija je donijela prijedlog i rješenje o zamjeni tih zemljišta. Navodi da rješenje o komasaciji posjeda i koje je u spisu je temelj za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama i navodi da je to rješenje donijeto u ZK odjel Općinskog suda u Križevcima, ali nema saznanja iz kojih razloga isto nije bilo provedeno. Ista smatra da se postupak komasacije na području k.o. Č. trebao dovršiti, no isti je stao (...) Na identičan način da je pok. otac tužiteljice bio u posjedu utuženih parcela su i iskazivali svjedoci (...) koji navodi da je ove tri parcele od provedene komasacije uživao otac tužiteljice, M. B., bratić tužiteljice koji je nastavio posjedovati i uživati predmetne utužene parcele od smrti oca tužiteljice, M. M. koji je u zadnjih 7-8 godina obrađivao iste parcele po davanju u zakup istih od strane M. B., bratića tužiteljice, kao i svjedok (...)koji ima saznanja da je pok. otac J. B. dobio u vrijeme komasacije u zamjenu ove tri parcele jer ih je on osobno obrađivao sve do smrti."

Drugostupanjski sud u vezi s tim pitanjem navodi "da je, prema iskazima svjedoka (...), predmetne nekretnine pok. J. B. dobio u komasaciji i u iste stupio u posjed, te ih koristio za svoje gospodarske potrebe, a u vrijeme dok je bio u inozemstvu iste je dao u korištenje svom bratiću M. B., a nakon smrti pok. J. B., po odobrenju tužiteljice, iste je nastavio koristiti M. B.."

Nakon provedenog dokaznog postupka prvostupanjski sud usvaja tužbeni zahtjev uz sljedeće obrazloženje: "Kako iz rješenja o komasaciji posjeda od 25. 04. 1988. god. proizlazi da je pok. otac tužiteljice dobio u zamjenu utužene kat. čestice, te kako iz iskaza svjedoka proizlazi da od dana zamjene, odnosno komasacije pok. otac tužiteljice je u posjedu predmetnih parcela koji posjed je nastavio M. B. sve do dana dok 2 i 3-tuženi od strane Povjerenstva za uvođenje u posjed Općine Sv. I. Ž. nisu uvedeni u posjed sa danom 25. 03. 2013. god., to osnovano tužiteljica traži da se utvrdi vlasnicom predmetnih utuženih nekretnina jer je vlasništvo na istim nekretninama stekla dosjelošću, a sukladno odredbi čl. 159. st. 2. i 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Naime, posjed tužiteljičinog oca, kao i posjed tužiteljice je zakonit, istinit i pošten jer od 1988. god., tj. od donošenja rješenja komasacione komisije od 25. 04. 1988. god. pa sve do dana uvođenja u posjed 2 i 3-tuženika 25. 03. 2013. god. tužiteljica zajedno sa svojim prednicima, a tako i po bratiću M.B. uživa utužene nekretnine. Navodi tuženika (odnosno podnositeljice) da se tužiteljica ne može utvrditi vlasnicom istih nekretnina, jer su oni vlasništvo na istim nekretninama stekli Ugovorom o prodaji poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu RH nisu osnovani. Iako su navedene nekretnine u zemljišnim knjigama bile upisane kao vlasništvo RH, te u katastru zemljišta kao posjednik RH, prema mišljenju ovoga suda tužena kada je uvedena u posjed od strane komisije Općine Sv. I. Ž. je morala imati saznanja da te nekretnine uživaju druge osobe, jer su oranice i to čk.br. 864 i čk.br. 6753 bile obrađene. Stoga se u ovom postupku tuženi ne mogu pozivati na činjenicu da nisu imali saznanja da predmetne utužene nekretnine posjeduje netko treći, odnosno tužiteljica koja je posjed izvršavala putem svog bratića kada su morali vidjeti došavši na lice mjesta da se iste nekretnine obrađuju. Iz tih razloga osnovano tužiteljica traži vlasništvo utuženih nekretnina jer je isto vlasništvo na predmetnim nekretninama stekla dosjelošću posjedovanjem istih od 1988. god. do 2013. god., dakle, punih 25 godina što 2 i 3-tuženima nije moglo ostati nepoznato, obzirom da žive u istom kraju. No, bez obzira na činjenicu saznanja o posjedovanju predmetnih utuženih nekretnina od strane 2 i 3-tuženika, odgovornost za zaključivanje ugovora o kupoprodaji za navedene nekretnine ima Općina Sv. I. Ž koja je bila dužna provjeriti vlasništvo na nekretninama koje prodaje ne samo kako to navodi njen načelnik izvacima iz zk. knjiga i posjedovnim listovima, već i izlaskom na lice mjesta gdje bi se utvrdilo da li određene nekretnine uživaju neke druge osobe te pokušalo utvrditi da li zbog nekih razloga te osobe nisu sredile svoje zemljišno-knjižno vlasništvo. Stoga u ovom postupku prema mišljenju ovoga suda nije sporno da je tužiteljica vlasništvo na istim nekretninama stekla dosjelošću zakonitim i istinitim i poštenim posjedovanjem istih nekretnina od 25. 04. 1988. god. od kada je njen pok. otac uveden u posjed predmetnih nekretnina, pa sve do dana 25. 03. 2013. god. kada joj je Općina Sv. I. Ž. oduzela posjed predmetnih nekretnina."

Drugostupanjski sud je odbio žalbe stranaka uz sljedeće obrazloženje u vezi spornog pitanja: "Nakon tako utvrđenog stanja prvostupanjski sud je prihvatio tužbeni zahtjev tužiteljice u odnosu na točku 1. izreke smatrajući da je prednik tužiteljice, pok. J. B., predmetne nekretnine dobio u komasaciji, i u iste odmah stupio u posjed i nastavio koristiti prema svojim potrebama, a nakon njegove smrti iste nastavila posjedovati i koristiti tužiteljica, njegova kćerka, pa da je posjed tužiteljice kvalificiran, te time da je stekla vlasništvo dosjelošću, kako to propisuje članak 159. stavak 1., 2. i 4. i članka 160. stavak 1., 2. i 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj: 91/96, 137/99, 22/00, 37/00, 114/01, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12. i 152/14.-dalja: ZV). Stajalište prvostupanjskog suda, prihvaća ovaj drugostupanjski sud, te navedene razloge uzima kao sastavni dio ove drugostupanjske presude. Posebice valja navesti svjedočenje J. Š., koja je u vrijeme provedbe komasacije bila tajnica Komisije za komasaciju, te je izjavila da se dobro sjeća dodjele predmetnih (i drugih nekretnine koji nisu obuhvaćene ovom tužbom) pok. J. B. koji je odmah uveden u posjed. Žalbeni razlog tužene 2. i tuženika 3. - da su u kupnju predmetnih nekretnina stupili nakon što su uvidom u zemljišnim knjigama vidjeli da su predmetne nekretnine bile upisane na ime Republike Hrvatske, prvostupanjski sud u obrazloženju prvostupanjske presude dao jasne razloge, koje, uz dodatak koji slijedi, prihvaća i ovaj drugostupanjski sud. Kupci, tužena 2. i tuženik 3. su znali i mogli znati da je predmetne nekretnine u komasaciji dobio pok. J. B., tako što su se trebali interesirati kod osobe koja koristi nekretnine, po kojoj osnovi iste koriste, a tad bi saznali (ako to već prije nisu saznali) da korisnici predmetnih nekretnina svoje pravo korištenja crpe iz rješenja o komasaciji ili iz dopuštenja pok. J. B. ili pak njegove kćeri - tužiteljice. Ali tako nisu postupili, već su se polakomili, propustivši provjeriti razlog kojom osnovom M. B. koristi predmetne nekretnine, pa se ne mogu pozvati na povjerenstvo u zemljišne knjige (članak 122. i 124. stavak 2. ZV-a)."

Prigovori podnositeljice - stjecateljice zemljišta na javnom natječaju

U ustavnoj tužbi podnositeljica je istaknula da u postupku nije utvrđeno da je ona postupala u lošoj vjeri (mala fide) kod sklapanja ugovora o prodaji s državom jer je država bila uknjižena kao vlasnica predmetnog poljoprivrednog zemljišta. Budući da se vlasništvo upisuje u zemljišnu knjigu te je tužiteljica (ili njezin prednik), ako je smatrala da je vlasnik nekretnina, trebala to svoje vlasništvo ili predbilježbu vlasništva upisati u zemljišnu knjigu. Navodi da je postupala s povjerenjem u zemljišne knjige, ali i s povjerenjem u vlastitu državu, jer ne bi bilo logično da država raspisuje javni natječaj za prodaju nekretnina - poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu RH, sklapa ugovore i uvodi u posjed tih prodanih nekretnina, a da nije njihov vlasnik i posjednik.

Stajalište Ustavnog suda

Ustavni sud je naglasio da postupci pred sudovima moraju biti u skladu s vladavinom prava koja se može poistovjetiti i s dobrim radom pravosuđa. Prava zajamčena Ustavom i međunarodnim pravnim aktima koji obvezuju Republiku Hrvatsku bila bi iluzorna i teorijska a ne stvarna i učinkovita, kada ne bi postojala obveza sudbene vlasti da u postupku primijeni sva propisana postupovna i materijalnopravna jamstva pravičnog suđenja - među njima i jamstvo prava na obrazloženu odluku. To jamstvo zahtijeva da sudska odluka sadrži dostatne i relevantne razloge koji objašnjavaju činjenične zaključke sudova na temelju neposredno provedenih dokaza te razlozi koji objašnjavaju primjenu prava na konkretan slučaj.

Članak 29. stavak 1. Ustava obvezuje sudove da obrazlože svoje odluke jer samo obrazložena odluka jamstvo je protiv sudske arbitrarnosti. U tom su smislu obrazloženja sudskih odluka iznimno važna, a nedostatak relevantnih i dostatnih razloga za ocjene kakve su odlukom dane prvi je i najvažniji znak koji upućuje na arbitrarno sudsko odlučivanje. Dužnost obrazlaganja odluka jamči njihovu kakvoću kroz mogućnost kontrole logičkog procesa pomoću kojeg je sud došao do određene odluke, a ujedno stvara informacijsku osnovu koja strankama omogućuje pobijanje odluke u postupku po pravnim lijekovima u okviru jamstva prava na učinkovit pravni lijek (članak 18. Ustava). Obveza obrazlaganja odluke i obveza pažljivog ispitivanja navoda stranke imaju osobitu važnost ne samo kada je u pitanju korištenje prava na djelotvoran pravni lijek već i iz razloga što predstavlja potvrdu časti i dostojanstva subjekata o čijim se pravima i obvezama odlučuje (pri čemu obveza pažljivog ispitivanja navoda stranke ipak ne smije biti shvaćena tako da sudovi moraju detaljno odgovoriti na svaki argument koji stranke iznesu u postupku odnosno u svojim žalbama ili drugim odgovarajućim podnescima, već se u tom pitanju treba voditi mjerilima dostatnosti i relevantnosti razloga).

Ustavni sud je podsjetio i na svoje načelno stajalište da pogreške ili propusti nadležnih tijela ne smiju ići na štetu građana. Navedeno je stajalište Ustavni sud izrazio u više svojih odluka (vidjeti, primjerice, odluku broj: U-III-4673/2008 od 20. svibnja 2009., 'Narodne novine' broj 67/09., § 6.; odluku broj: U-IIIB-1373/2009 od 7. srpnja 2009., 'Narodne novine' broj 88/09., § 11.4.; odluku broj: U-III-3063/2007 od 4. listopada 2011., 'Narodne novine' broj 124/11., § 7.1.). Istovjetno stajalište zauzima i Europski sud za ljudska prava, koji u predmetu Gashi protiv Hrvatske (presuda, 13. prosinca 2007., zahtjev br. 32457/05) ističe sljedeće:

'40. Sud smatra da bi pogreške ili propusti državnih tijela trebale ići u korist pogođenih osoba, osobito ako se time ne dovodi u pitanje kakav drugi suprotstavljeni privatni interes. Drugim riječima, rizik svake greške što je napravi državno tijelo trebala bi snositi država, a propusti se ne smiju ispravljati na štetu dotičnoga građanina. ...'"

U provedenom postupku je bilo nesporno da je tužiteljica u proljeće 2013. kupila na javnom natječaju predmetno poljoprivredno zemljište od države, platila cijenu i uknjižila se kao vlasnica i uvedena je u posjed. Republika Hrvatska je prije prodaje bila uknjižena kao vlasnica nekretnina.

Tužiteljica je tvrdila da je njezin otac još 1988. u postupku komasacije predmetne nekretnine dobio u vlasništvo, uveden u posjed i nastavio koristiti nekretnine do 2004. kada je preminuo, a da ih od tada koristi bratić tužiteljice (jer ona radi u Njemačkoj).

Prvostupanjski sud je primijenio članak 124. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96., 68/98. - članak 12. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, 137/99. - odluka USRH broj: U-I-58/97 i dr., 22/00. - odluka USRH broj: U-I-1094/1999, 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10. - odluka o nedavanju vjerodostojnog tumačenja članka 41. stavka 1. i članka 42., 143/12., 152/14., 81/15. - pročišćeni tekst i 94/17. - ispravak; u daljnjem tekstu: ZV) te je, iako je podnositeljica bila upisana u zemljišnim knjigama, ispitivao ima li tužiteljica temelj za stjecanje prava vlasništva (utvrdio je da ga ima - dosjelost iz članaka 159. i 160. ZV-a) te je li podnositeljica kod stjecanja prava vlasništva nekretnina bila u dobroj vjeri, odnosno pošteni stjecatelj (utvrđeno je da nije te da je morala znati za postupak komasacije 1988.).

U vezi s tim saslušano je nekoliko svjedoka koji se sjećaju da je bio provođen postupak komasacije 1988., no po iskazu tajnice Komasacione komisije taj postupak nije okončan za k.o. Č. te rješenja o komasaciji nisu provedena u zemljišnim knjigama, a nije ispitao jesu li bila provedena u katastru zemljišta (koji je u to vrijeme pravilnije pokazivao stanje posjeda na poljoprivrednom zemljištu nego zemljišne knjige). Drugostupanjski sud je zaključio da je podnositeljica "znala i mogla znati" da su predmetne nekretnine u komasaciji dane u vlasništvo pok. ocu tužiteljice, "tako što su se trebali interesirati kod osobe koja koristi nekretnine, po kojoj osnovi iste koriste, a tad bi saznali (ako to već prije nisu saznali) da korisnici predmetnih nekretnina svoje pravo korištenja crpe iz rješenja o komasaciji ili iz dopuštenja pok. J. B. ili pak njegove kćeri - tužiteljice. Ali tako nisu postupili, već su se polakomili, propustivši provjeriti razlog kojom osnovom M. B. koristi predmetne nekretnine, pa se ne mogu pozvati na povjerenje u zemljišne knjige (članci 122. i 124. stavak 2. ZV-a)."

Člankom 124. stavkom 1. ZV-a propisano da stjecatelj koji je, postupajući s povjerenjem u zemljišne knjige u dobroj vjeri stekao pravo vlasništva neke nekretnine, stekao nekretninu kao da na njoj ne postoje tuđa prava, tereti ni ograničenja koja u tom trenutku nisu bila upisana, niti je iz zemljišnih knjiga bilo vidljivo da je zatražen njihov upis.

Dakle, iako se pravo vlasništva stječe upisom u zemljišne knjige na temelju valjane pravne osnove, moguće je u parnici dokazivati da osoba koja se uknjižila nije postupala u dobroj vjeri. Teret dokaza je na onom tko tako tvrdi, u ovom slučaju na tužiteljici.

Ustavni sud primjećuje da je tužiteljica još 22. veljače 2005. ishodila rješenje o nasljeđivanju iza smrti svog pok. oca J. B., no nije pokretala postupke u vezi sređivanja vlasničkog stanja na naslijeđenim nekretninama sve dok u proljeće 2013. nekretnine nisu bile prodane, kada je pokrenula parnicu da bi dokazala da je vlasništvo stekla dosjelošću.

U međuvremenu je na predmetnim nekretninama upisano vlasništvo Republike Hrvatske, a potom i podnositeljice, koja je pravo vlasništva stekla u postupku javne prodaje tijela koje je osnovala Republika Hrvatska odnosno Općina Sv. Ivan Ž.

Čak i sam prvostupanjski sud navodi da "odgovornost za zaključivanje ugovora o kupoprodaji za navedene nekretnine ima Općina Sv. I. Ž. koja je bila dužna provjeriti vlasništvo na nekretninama koje prodaje ne samo kako to navodi njen načelnik izvacima iz zk. knjiga i posjedovnim listovima, već i izlaskom na lice mjesta gdje bi se utvrdilo da li određene nekretnine uživaju neke druge osobe te pokušalo utvrditi da li zbog nekih razloga te osobe nisu sredile svoje zemljišno-knjižno vlasništvo."

Stoga je nejasno zašto je teret za pogrešku državnih tijela (jer je Općina Sv. Ivan Ž. upravljala državnim poljoprivrednim zemljištem samo u ime i za račun države) prebačen na podnositeljicu, koja se uredno javila na natječaj, provjerila zemljišnoknjižno stanje, platila cijenu, uknjižila se u zemljišnim knjigama i uvedena je u posjed od strane nadležnog tijela za provedbu natječaja za prodaju poljoprivrednog zemljišta.

Po ocjeni Ustavnog suda, u osporenim presudama nisu dani dostani i uvjerljivi razlozi za tvrdnju da je podnositeljica trebala znati za komasaciju iz 1988. i da je nekretnina već nekome predana u vlasništvo i posjed, kad na to nije bila upozorena uvjetima natječaja za prodaju zemljišta. Slijedi da obrazloženja osporenih presuda ne udovoljavaju mjerilu relevantnosti.

Ostala je sporna primjena članka 122. stavka 3. i članka 130. stavka 2. ZV-a, koji glase:

"Članak 122.

            (3) Nedostatak dobre vjere ne može se predbaciti nikome samo iz razloga što nije istraživao izvanknjižno stanje."

"Članak 130.

            (...)

            (2) Vlasništvo nekretnine stečene na temelju zakona ne može se suprotstaviti pravu onoga koji je, postupajući s povjerenjem u zemljišne knjige, u dobroj vjeri upisao svoje pravo na nekretnini dok još pravo koje je bilo stečeno na temelju zakona nije bilo upisano."

Imajući u vidu prigovore istaknute i obrazložene u ustavnoj tužbi, nakon analize obrazloženja osporenih presuda, Ustavni sud ocjenjuje arbitrarnim, time i ustavnopravno neprihvatljivim, način na koji su u konkretnom slučaju obrazložene osporene presude.  Stajalište je Ustavnog suda da one nisu donesene u skladu s načelima vladavine prava i sigurnosti objektivnog pravnog poretka te da je podnositeljima povrijeđeno pravo na pravično suđenje zajamčeno člankom 29. stavkom 1. Ustava, osobito u aspektu prava na obrazloženu odluku i prava na djelotvoran pravni lijek.

Zaključna razmatranja

Iz ovog predmeta proizlazi da su sudovi zanemarili pravila iz članaka 122. stavka 2. i 130. ZV-a te da se po sadašnjem vlasničkopravnom uređenju ne mora istraživati izvanknjižno stanje nekretnine koja se kupuje.

Naime, ne vrijedi više praksa koja je nastala kod primjene članak 33. Zakona o osnovnim vlasničkopravnim odnosima ("Narodne novine", broj 53/91.) prema kojoj je savjestan kupac nekretnine osoba koja, pored pouzdanja u zemljišne knjige, utvrdi i stanje posjeda kupljene nekretnine. Zauzeto je stajalište još 1973. da samo pouzdanjem u zemljišne knjige i upisom prava vlasništva u te knjige, kupac nije jači u pravu nasuprot prijašnjem stjecatelju kojemu je nekretnina na temelju valjanog pravnog posla predana u posjed, a pravo vlasništva nije uknižio u zemljišne knjige (cit. prem ŽUVELA. M, Zakon o osnovnim vlasničkopravnim odnosima - komentar, Organizator, 1990., str.181).

Robert Peček