Uvod
Zemljišne knjige su javne knjige u koje se upisuju nekretnine, vlasništvo i druga stvarna prava i neka obvezna prava na nekretninama te određeni drugi odnosi relevantni za pravni promet nekretninama.
Zemljišnoknjižni upisi mogu biti: uknjižba, predbilježba i zabilježba (Zakon o zemljišnim knjigama, „Narodne novine“ broj: 63/19. i 128/22. - dalje u tekstu: ZZK), a oni se mogu vidjeti uvidom u zemljišnoknjižni izvadak koji je dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu te uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava.
Pravo vlasništva na nekretnini
Pravo vlasništva stvarno je pravo koje se jamči Ustavom (članak 48.). Člankom 1. stavkom 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 14/12. i 152/14.) propisano je da se pravo vlasništva i drugih stvarnih prava mogu protiv vlasnikove volje oduzeti ili ograničiti samo pod pretpostavkama i na način određen zakonom, analogno kojoj odredbi ZION propisuje da se privatno vlasništvo može oduzeti ili ograničiti kada je to u interesu Republike Hrvatske.
U skladu s načelima stvarnog prava, stvarna prava na nekretninama, da bi djelovala prema svima moraju biti objavljena, odnosno ona mogu djelovati apsolutno, samo ako je objavljeno da na nekoj nekretnini postoje nečija prava, koji je njihov sadržaj i opseg i u čiju korist ona postoje, a kod nekretnina to je učinjeno upisom u zemljišnu knjigu.
Zabilježba
Zabilježba je upis kojim se čine vidljivim mjerodavne okolnosti za koje je zakonom određeno da ih se može zabilježiti u zemljišnim knjigama. Zabilježbom se mogu osnivati određeni pravni učinci kad je to predviđeno zakonom (članak 34. stavak 4. ZZK-a). Svrha zabilježbe je učiniti vidljivim osobne odnose, a osobito ograničenja glede upravljanja imovinom (npr. maloljetnost, skrbništvo, produženje roditeljskoga prava, otvaranje stečaja i dr.), kao i druge odnose i činjenice određene zakonom, s učinkom da se nitko ne može pozivati na to da za njih nije znao niti morao znati (članak 44. ZZK-a).
Zabilježba pokretanja postupka izvlaštenja
Člankom 2. ZION-a propisano je da se nekretnina može izvlastiti, ako posebnim zakonom nije drukčije propisano, kada je to potrebno radi izgradnje građevine ili izvođenja radova u interesu Republike Hrvatske, kada se ocijeni da će se korištenjem nekretnine, za koju se namjerava predložiti izvlaštenje, u novoj namjeni postići veća korist od one koja se postizala korištenjem te nekretnine na dosadašnji način. Nekretnina se može izvlastiti radi izgradnje građevine ili izvođenja radova gospodarske infrastrukture, groblja i drugih objekata komunalne infrastrukture, zdravstvenih, prosvjetnih, kulturnih i sportskih građevina, industrijskih, energetskih, vodnogospodarskih, prometnih i objekata elektroničkih komunikacija, građevina za potrebe hrvatskog pravosuđa, vojske i policije te istraživanja i eksploatacije rudnog i drugog blaga. Nekretnina se može izvlastiti i kad je to potrebno radi izgradnje drugih građevina ili izvođenja drugih radova određenih uredbom Vlade Republike Hrvatske od državnog i područnog (regionalnog) značaja ili radi provedbe strateških projekata koje je Vlada Republike Hrvatske proglasila strateškim investicijskim projektima.
Nakon što korisnik izvlaštenja podnese uredan prijedlog za izvlaštenje, nadležno tijelo u roku od osam dana od dana zaprimanja urednog prijedloga za izvlaštenje, dostavit će prijedlog nadležnom zemljišnoknjižnom sudu (onaj sud kod kojeg se vode zemljišne knjige u kojima je upisana nekretnina za koju je pokrenut postupak izvlaštenja) za upis zabilježbe postupka izvlaštenja, a kako je i propisano člankom 33. ZION-a.
Uz prijedlog za zabilježbu postupka izvlaštenja, nadležno tijelo dužno je sudu dostaviti i prijedlog korisnika izvlaštenja kojim isti traži pokretanje postupka izvlaštenja s potvrdom nadležnog tijela iz kojeg je razvidno kada je prijedlog zaprimljen.
Navedena odredba ZION-a u skladu je s člankom 90. stavkom 1. ZZK-a kojim se zabilježba pokretanja postupka definira kao upis kojim se čini vidljivim da je pred sudom ili upravnim tijelom pokrenut postupak u kojem bi se mogao odrediti upis u zemljišne knjige, a za koji se ne može upisati zabilježba spora, a u skladu sa stavkom 2. zabilježba će se dopustiti na temelju prijedloga stranke uz koji je priložen dokaz da je postupak pokrenut.
Uz prijedlog za izvlaštenje, između ostalog, korisnik izvlaštenja obvezno prilaže pravomoćnu lokacijsku dozvolu iz koje je razvidna površina zahvata radi kojeg se traži izvlaštenje i kojom se utvrđuje koje nekretnine se izvlašćuju cijelom svojom površinom, a koje samo u dijelu površine i parcelacijski elaborat.
Parcelacijskim elaboratom u skladu s pravomoćnom lokacijskom dozvolom vrši se cijepanje postojećih parcela i oblikuju se nove čestice koje dobivaju nove brojčane oznake/podbrojeve (k.č.br.) te se naznačuje koje će novoformirane čestice biti predmetom izvlaštenja. Ako parcelacijskim elaboratom nisu formirane nove parcele koje su označene novim brojčanim oznakama, nego su navedeni samo dijelovi površina postojećih čestica u odnosu na koje se traži izvlaštenje, tada se zabilježba postupka izvlaštenja provodi samo u odnosu na dio površine postojeće stare parcele, a ne za ukupnu površinu koja je upisana u zemljišnoj knjizi.
U prijedlogu za upis zabilježbe nadležno tijelo navodi nekretninu, odnosno broj katastarske čestice za koju je podnesen prijedlog, a koja je navedena u parcelacijskom elaboratu.
Za napomenuti je kako je izmjenama članka 105. stavka 5. ZKK-a propisano da se od 10. veljače 2023. godine svi podnesci zemljišnoknjižnom sudu podnose elektronički putem Zajedničkog informacijskog sustava-ZIS-a, dok stavak 6. propisuje da će se zemljišnoknjižni podnesak koji nije podnesen elektronički putem ZIS-a, odbaciti.
Na temelju urednog prijedloga za izvlaštenje, a na prijedlog Ministarstva odnosno nadležnog tijela, upisat će se po službenoj dužnosti zabilježba postupka izvlaštenja u zemljišnim knjigama.
Rješenje kojim se dopušta upis zabilježbe postupka izvlaštenja, nadležni zemljišnoknjižni sud dostavit će predlagatelju zabilježbe postupka i vlasniku nekretnine.
Pravni učinak zabilježbe pokrenutog postupka izvlaštenja je da činjenica pokretanja bude vidljiva prema svim trećim osobama, a o čijem ishodu ovisi promjena knjižnog vlasnika, prestanak ili ograničenje knjižnog prava (u slučaju nepotpunog izvlaštenja) te samim time nakon zabilježbe postupka odnosno provedbe zabilježbe u zemljišnim knjigama nitko se ne može pozvati da nije znao ili da nije mogao znati da se za određenu nekretninu vodi postupak potpunog ili nepotpunog izvlaštenja.
Člankom 34. stavkom 2. ZION-a, propisano je da otuđenje nekretnine na kojoj je upisana zabilježba postupka izvlaštenja, kao i promjena drugih odnosa na nekretnini koja može biti od utjecaja na obveze korisnika izvlaštenja nema pravnog učinka prema korisniku izvlaštenja i trećim osobama.
Zabilježba pokretanja postupka ima učinak da odluka donesena pred drugim sudom ili tijelom povodom pokrenutog postupka djeluje i protiv onih osoba koje su stekle knjižna prava nakon što je prijedlog za zabilježbu pokretanja postupka stigao u zemljišnoknjižni sud (članak 90. stavak 3. ZZK-a).
Naime, zabilježba postupka izvlaštenja osigurava stranački položaj korisnika izvlaštenja i opseg obveza korisnika izvlaštenja prema uknjiženom vlasniku nekretnine od trenutka pokretanja postupka izvlaštenja do njegova završetka.
Također, ukoliko bi neka osoba stekla nekretninu nakon što je u zemljišnim knjigama upisana zabilježba pokrenutog postupka izvlaštenja, može se smatrati kako takav stjecatelj nije bio u dobroj vjeri.
Člankom 170. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kojim je regulirano stavljanje stvari izvan prometa, propisano je da pravo vlasništva prestaje zakonskom odredbom po kojoj stvar koja je bila predmetom prava vlasništva više to ne može biti, u kojem slučaju za dotadašnjega vlasnika nastupaju pravni učinci kao da je glede te stvari provedeno potpuno izvlaštenje. Analogno navedenoj odredbi, može se reći kako je upisom zabilježbe pokretanja postupka potpunog izvlaštenja u zemljišnim knjigama nekretnina samim upisom zabilježbe stavljena izvan prometa.
Korisnika izvlaštenja ne obvezuje promjena vlasništva nakon što je u zemljišnoj knjizi upisana zabilježba pokretanja postupka izvlaštenja, već položaj stranke ima izvlaštenik, odnosno zemljišnoknjižni vlasnik nekretnine koji je bio upisan vlasnikom nekretnine u vrijeme upisa zabilježbe pokretanja postupka izvlaštenja, slijedom čega, novi vlasnik nekretnine koji je kupio nekretninu od uknjiženog vlasnika nakon zabilježbe postupka potpunog izvlaštenja u zemljišnoj knjizi nema nikakvih prava na tu nekretninu.
Brisanje zabilježbe pokretanja postupka izvlaštenja
Odredbom članka 56. ZION-a propisano je da će se uknjižba prava vlasništva na izvlaštenoj nekretnini upisati na zahtjev korisnika izvlaštenja ili vlasnika nekretnine na temelju pravomoćnog rješenja o izvlaštenju i priloženog dokaza o isplaćenoj naknadi u iznosu određenom rješenjem o izvlaštenju odnosno dokaza o stjecanju prava vlasništva vlasnika nekretnine na drugoj odgovarajućoj nekretnini. Člankom 37. stavkom 5. propisano je da će Ministarstvo odnosno nadležno tijelo naložiti brisanje zabilježbe pokrenutog postupka izvlaštenja u zemljišnim knjigama po pravomoćnosti rješenja o izvlaštenju.
Nadalje, Zakonom o izvlaštenju („Narodne novine“ broj: 9/94., 35/94., 112/00., 114/01., 79/06., 45/11., 34/12. i 74/14.), koji je bio u primjeni prije trenutno važećeg Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade, nije bila propisana odredba kojom nadležno tijelo nalaže brisanje zabilježbe pokrenutog postupka izvlaštenja kao ni rokovi za brisanje zabilježbe, dok ZION ne propisuje rokove za brisanje zabilježbe, slijedom čega se na brisanje zabilježbe pokretanja postupka izvlaštenja primjenjuju odredbe članka 90. stavka 5., odnosno članka 89. ZZK-a, kojima je propisano da će se zabilježba pokrenutog postupka (zabilježba spora) brisati po službenoj dužnosti nakon isteka roka od deset godina od trenutka kad je bila dopuštena.
U slučaju donošenja privremenog rješenja o izvlaštenju, u istom se izrekom nalaže upis zabilježbe zabrane raspolaganja izvlaštenom nekretninom do pravomoćnosti rješenja o izvlaštenju (članak 36. b. stavak 1. točka 8. ZION-a) te će se brisanje zabilježbe raspolaganja izvlaštenom nekretninom naložiti rješenjem o izvlaštenju (članak 37. stavak 4. ZION-a).
Mirta Brkić-Gverieri, dipl. iur.
