U središtu

Postupak osiguranja dokaza o stanju i vrijednosti nekretnina

05.10.2022 Autor se u članku pita treba li nastaviti postupak osiguranja dokaza o stanju i vrijednosti nekretnina ako korisnik izvlaštenja ili vlasnik nekretnine za koju se predlaže izvlaštenje prigovori pravilnosti procjembenog elaborata?

Osiguranje dokaza o stanju i vrijednosti nekretnine uređeno je odredbama članaka 25. do 27. Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade („Narodne novine“, broj 74/14, 69/17 i 98/19).1 Postupak osiguranja dokaza prethodi postupku izvlaštenja. Korisnik izvlaštenja dužan je uz prijedlog za izvlaštenje nekretnine priložiti procjembeni elaborat o stanju i vrijednosti nekretnina dan u postupku osiguranja dokaza o stanju i vrijednosti nekretnina. Osiguranje dokaza o stanju i vrijednosti nekretnine, na zahtjev korisnika izvlaštenja, provodi stvarno i mjesno nadležni ured državne uprave odnosno nadležni ured Grada Zagreba. Osiguranje dokaza o stanju i vrijednosti nekretnina u svrhu izvlaštenja radi izgradnje građevine ili izvođenja radova za koje je Vlada Republike Hrvatske donijela odluku o proglašenju strateškog projekta Republike Hrvatske, provodi Ministarstvo pravosuđa i uprave. Korisnik izvlaštenja dužan  je u prijedlogu za osiguranje dokaza o stanju i vrijednosti nekretnine predložiti tri stalna sudska procjenitelja odgovarajuće struke, a s obzirom na karakteristike nekretnine za koju se procjena obavlja. Nadležno tijelo rješenjem određuje vještake, nalaže im predmet vještačenja, određuje očevid i rok u kojem su vještaci dužni nadležnom tijelu dostaviti procjembeni elaborat (nalaz i mišljenje). Ministarstvo odnosno nadležno tijelo dostavlja procjembeni elaborat korisniku izvlaštenja i vlasniku radi obavijesti. Dostavom procjembenog elaborata korisniku izvlaštenja i vlasniku nekretnine postupak osiguranja dokaza o stanju i vrijednosti nekretnine za koju se predlaže izvlaštenje smatra se dovršenim.

Korisnik izvlaštenja može prijedlog za izvlaštenje podnijeti nakon što je prema odredbama Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade utvrđen interes Republike Hrvatske za izgradnju građevine ili za izvođenje radova. Ako je interes Republike Hrvatske utvrđen odlukom iz članka 13. toga Zakona, prijedlog za izvlaštenje može se podnijeti u roku od četiri godine. Sadržaj prijedloga za izvlaštenje te isprave koje se prilažu uz prijedlog za izvlaštenje propisani su člancima 29., 30. i 31. Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade. Jedna od isprava je i procjembeni elaborat iz članka 25. stavka 2. Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade koji nije stariji od dvije godine.

U praksi Ministarstva i nadležnih ureda državne uprave nije zabilježeno da bi u postupku osiguranja dokaza o stanju i vrijednosti nekretnina bilo moguće pobijati pravilnost procjembenog elaborata iz članka 25. stavka 2. Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade te da bi Ministarstvo ili nadležni ured državne uprave u tom postupku određivalo vještačenje po drugom/drugim vještaku/vještacima. Zbog toga što procjembeni elaborat iz članka 25. stavka 2. Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade nije činjenična osnova za donošenje rješenja o izvlaštenju i određivanje naknade za izvlaštenu nekretninu u smislu članka 46. stavka 1. i članka 51. Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade. Procjembeni elaborat je isprava (dokaz) koju korisnik izvlaštenja mora priložiti uz prijedlog za izvlaštenje. Svrha izvođenja toga dokaza je utvrditi činjenice koje se tiču stanja i vrijednosti nekretnine za koju se predlaže izvlaštenje kako bi korisnik izvlaštenja osigurao posebna sredstva, u visini približno potrebnoj za davanje naknade za izvlaštenu nekretninu odnosno dokaz o osiguranoj drugoj odgovarajućoj nekretnini (članak 30. točka 4. Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade). Od isprava, korisnik izvlaštenja je dužan uz prijedlog za izvlaštenje podnijeti i dokaz o tim činjenicama (da ima osigurana posebna sredstva položena u banci, u visini približno potrebnoj za davanje naknade za izvlaštenu nekretninu odnosno dokaz o osiguranoj drugoj odgovarajućoj nekretnini).

Ako je u postupku izvlaštenja vlasništvo utvrđeno kao neprijeporno i ako se vlasnik nekretnine ne protivi izvlaštenju, Ministarstvo odnosno nadležno tijelo mora istodobno održati usmenu raspravu za sporazumno određivanje naknade za nekretninu koja je predmet izvlaštenja. Korisnik izvlaštenja i vlasnik nekretnine mogu do donošenja rješenja o izvlaštenju sklopiti nagodbu o obliku i visini naknade te o roku do kojeg je korisnik izvlaštenja dužan ispuniti obvezu u vezi s naknadom. Polazište za sklapanje nagodbe, primjerice o visini naknade, među ostalim, može biti procjembeni elaborat iz članka 25. stavka 2. Zakona o izvlaštenju ili procjembeni elaborat dan u postupku izvlaštenja. Kad su nagodbom u potpunosti riješena sva pitanja (naknada, stjecanje prava vlasništva, ustanovljenja služnosti odnosno ustanovljenja zakupa na nekretnini za koju se predlaže izvlaštenje), postupak izvlaštenja se obustavlja (članak 39. stavak 3. Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade).

Ako nagodbom nije riješeno ni jedno pitanje, Ministarstvo odnosno nadležno tijelo koje provodi postupak izvlaštenja dužno je odrediti vještačenje po stalnim sudskim vještacima ili sudskim procjeniteljima odgovarajuće struke radi utvrđivanja svih bitnih činjenica i okolnosti potrebnih za određivanje naknade za izvlaštene nekretnine (članak 35. Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade). Ministarstvo odnosno nadležno tijelo određuje očevid, provodi usmenu raspravu i izvodi dokaze radi utvrđivanja svih bitnih činjenica i okolnosti potrebnih za određivanje naknade za izvlaštenu nekretninu. U tom postupku, vrijede pravila iz članaka 65. i 66. Zakona o općem upravnom postupku, što, među inim, znači da stranke mogu prigovarati nalazu i mišljenju vještaka i predlagati vještačenje po drugom vještaku.

U upravnosudskoj praksi, doduše prvostupanjskoj, zabilježen je primjer da je upravni sud poništio rješenje prvostupanjskog nadležnog tijela, kojim je odbačen zahtjev korisnika izvlaštenja da se ponovo provede osiguranje dokaza o stanju i vrijednosti nekretnina. Sud, u bitnome, smatra da u slučaju kada na izrađeni procjembeni elaborat nije dano pozitivno mišljenje iz članka 12. stavka 2. Zakon o procjeni nekretnina, niti postoje razlozi za neprihvaćanje mišljenja povjerenstva, tijelo treba u smislu članka 66. stavka 6. Zakona o općem upravnom postupku pokušati otkloniti nedostatke procjembenog elaborata koje je navelo procjeniteljsko vijeće, a ako se ti nedostaci ne mogu otkloniti treba ponoviti vještačenje s drugim vještakom. Usto, sud je naveo da je podnesak predlagatelja pogrešno okvalificiran kao zahtjev za ponovno određivanje osiguranja dokaza o stanju i vrijednosti nekretnine, iako se očito radi o prijedlogu za ponovnim vještačenjem s drugim vještakom u okviru započetog, a nezavršenog postupka osiguranja dokaza.

Je li upravni sud time postupak osiguranja dokaza o stanju i vrijednosti nekretnina poistovjetio s redovnim postupkom, te je li procjeniteljskom povjerenstvu iz članka 12. stavka 2. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina dan značaj revizijskog tijela vještačenja?   

Josip Petković



____________________________

^ 1 Članak 25. Zakona o izvlaštenju glasi: "(1) Prije podnošenja prijedloga za izvlaštenje korisnik izvlaštenja dužan je, putem Ministarstva, odnosno nadležnog tijela, zatražiti osiguranje dokaza o stanju i vrijednosti nekretnine za koju predlaže izvlaštenje (nalaz i mišljenje vještaka ili procjene procjenitelja).(2) Vrijednost nekretnine iz stavka 1. ovog članka izražava se u novcu na temelju obrazloženog nalaza i mišljenja ovlaštenog vještaka ili procjenitelja, izrađenog primjenom posebnog propisa iz područja prostornog uređenja o načinu procjene vrijednosti nekretnina, načinu prikupljanja podataka i njihovoj evaluaciji te o metodama procjene nekretnina. (3) U slučaju ustanovljenja služnosti nalaz i mišljenje vještaka ili procjena procjenitelja mora sadržavati i procjenu vrijednosti ograničenja prava vlasništva u odnosu na cijelu ili pojedini dio nekretnine."

Članak 26. Zakona o izvlaštenju glasi: "Uz zahtjev za osiguranje dokaza o stanju i vrijednosti nekretnine korisnik izvlaštenja mora podnijeti pravomoćnu lokacijsku dozvolu."

Članak 27. Zakona o izvlaštenju glasi: " (1) Ministarstvo odnosno nadležno tijelo odredit će usmenu raspravu radi određivanja vještačenja ili procjene, bez odgode, a najkasnije u roku od 30 dana od dana zaprimanja urednog zahtjeva za osiguranje dokaza o stanju i vrijednosti nekretnine. (2) Ako se vlasnik nekretnine odnosno posjednik nekretnine i korisnik izvlaštenja na usmenoj raspravi ne suglase o izboru vještaka ili procjenitelja, Ministarstvo odnosno nadležno tijelo na istoj raspravi određuje vještaka ili procjenitelja i vrijeme obavljanja očevida. (3) Ako osoba iz stavka 1. ovog članka nije prisustvovala usmenoj raspravi, Ministarstvo odnosno nadležno tijelo će je pismeno obavijestiti o vremenu obavljanja očevida. (4) Troškove vještačenja ili procjene snosi korisnik izvlaštenja. (5) Ministarstvo odnosno nadležno tijelo dostavit će korisniku izvlaštenja i vlasniku odnosno posjedniku nekretnine nalaz i mišljenje vještaka ili procjenu procjenitelja radi obavijesti."