Zakonom o izmjenama Zakona o najmu stanova od 2018. godine se nastojalo konačno riješiti gotovo 30 godina staro pitanje nikad raščišćenih odnosa vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca, odnosno, ljudi koji imaju takav status i koji posljedično plaćaju zaštićenu najamninu, daleko manju od tržišne najamnine.
Rješenje iz 2018. godine je bilo sadržano u člancima 28.a, 28.b, 28.c, 28.d, 28.e, 28.f, 28.g, 28.h, 28.i, 28.j, 28.k, 28.l, 28.m i 28.n. Suštinski, ono se svodilo na povećanje najamnine za fiksni iznos od 1,20 puta zaštićene najamnine, svakog 1. rujna, i to od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2023. godine. S danom 31. kolovoza 2023. trebalo je prestati pravo zaštićenog najmoprimca na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i podstanara. Ukoliko se ne bi sklopio novi ugovor o najmu stana (sada po tržišnim uvjetima), tada bi zaštićeni najmoprimac bio dužan iseliti se najkasnije od 1. rujna 2023.
Osim toga, u slučaju da se do toga datuma zaštićeni najmoprimac ne bi iselio, tada bi vlasnik stana protiv njega mogao podići tužbu radi iseljenja koji se, nominalno, hitni postupak.
Zaštićeni najmoprimci kojima bi takav status prestao bi imali pravo na stručnu pomoć u pronalaženju i posredovanju u sklapanju ugovora o najmu, odnosno kupnji stana ili kuće na području jedinice lokalne samouprave na kojemu stanuju ili na području druge jedinice lokalne samouprave. Pomoć u pronalaženju i posredovanju je trebala pružati Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama, na pisani zahtjev zaštićenog najmoprimca, zaštićenog podstanara, zaštićenog najmoprimca i zaštićenog podstanara iz članka 28.c ovoga Zakona kojima je prestalo pravo na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenog najmoprimca, odnosno predmnijevanog najmoprimca
Podsjetimo, takav oblik rješenja je proizašao iz odluka Ustavnog suda U-I-762/1996 i presude Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu u predmetu Statileo protiv Hrvatske.
Odlukom Ustavnog suda U-I-762/1996, su ukinute odredbe inicijalnog Zakona o najmu stanova:
1) Čl.21.st.2. kojim je bila propisana obaveza najmodavca da, u slučaju otkaza ugovora o najmu stana na neodređeno, osigura najmoprimcu drugi useljiv stan pod uvjetima koji nisu nepovoljniji za najmoprimca;
2) Čl.31.st.2.podst.3. kojim pravo na zaštićenu najamninu prestaje najmoprimcu koji s članovima domaćinstva nije koristio stan dulje od 6 mjeseci prije stupanja na snagu Zakona o najmu stanova, a bez suglasnosti vlasnika stana;
3) Čl.39. prema kojem je najmodavac mogao dati otkaz ugovora o najmu stana zaštićenom najmoprimcu koji prima stalnu socijalnu pomoć ili koji ima više od 60 godina, samo u slučaju ako bi tom najmoprimcu jedinica lokalne samouprave, ili Grad Zagreb, osigurao drugi odgovarajući stan sa zaštićenom najamninom koju bi najmoprimac mogao plaćati;
4) Čl.40.st.2. prema kojem je najmodavac, u slučaju kada daje zaštićenom najmoprimcu otkaz ugovora o najmu stana iz razloga ako u stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti potomke, roditelje ili osobe koje je prema drugim propisima dužan uzdržavati, dužan tome najmoprimcu osigurati drugi odgovarajući stan koji neće biti za najmoprimca nepovoljniji od stana koji je koristio.
Presudom Statileo protiv Hrvatske je razmatrano i utvrđeno da je Republika Hrvatska povrijedila pravo na mirno uživanje vlasništva vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci te su sugerirale Hrvatskoj da zakonodavnim putem uredi okvir u odnosu očito suprotstavljenih strana i njihovih konkurirajućih prava – pravo vlasnika na mirno uživanje i iskorištavanje svojeg vlasništva s jedne strane te pravo na dom zaštićenih najmoprimaca.
Međutim, povodom prijedloga za ocjenu ustavnosti Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova, dana 14. rujna 2020. godine su odlukom Ustavnog suda U-I-3242/2018 i dr. ukinuti članci 28.a, 28.b, 28.c, 28.d, 28.e, 28.f, 28.g, 28.h, 28.i, 28.j, 28.k, 28.l, 28.m i 28.n.
Temeljni razlog ukidanja odredbi je što, po stavu Ustavnog suda, zakonodavac tim odredbama izvršio nesrazmjeran zahvat, jer je cilj trebao biti postizanje pravične ravnoteže između suprotstavljenih prava. Ustavni sud je zauzeo stav da zadaća zakonodavca nije ni bila osiguranje pravnog i faktičnog položaja zaštićenih najmoprimcima istovjetnog ili ekvivalentnog onome koji su do sada imali, već zaštita prava vlasnika a da pri tome ne dođe do nerazmjernog zadiranja u prava zaštićenih najmoprimaca. Zahvati zakonodavca prema najmoprimcima moraju biti takvi da ne prelaze mjeru nužnog u danim okolnostima. Međutim, Ustavni sud je utvrdio da je zakonodavac ostvarujući taj cilj nametnuo prekomjeran teret zaštićenim najmoprimcima što posljedično znači da nije ispunio pozitivnu obvezu države u postizanju osjetljive ravnoteže između vlasnika stanova, s jedne strane, i zaštićenih najmoprimaca, s druge strane.
Tako da se s danom 14.09.2020., situacija u složenim odnosima vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca se vratila u svojevrsni status quo kakav je bila i prije Zakona o izmjenama i dopunama ZNS-a 2018. godine. To primarno znači da zaštićeni najmoprimci nastavljaju plaćati zaštićenu najamninu sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine ("Narodne novine" br. 40/97., 117/05.).
Autor je stava da pritom je Ustavni sud u svojoj odluci propustio na adekvatan način adresirati problematiku rješavanja ovog spornog odnosa. Kako su u izdvojenom, ali suglasnom mišljenju, iznijeli sudi Lovorka Kušan, Andrej Abramović i Goran Selanec, Ustavni sud u konkretnoj situaciji gleda na odnos između vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca isključivo kao privatnopravni spor. No to ne može biti privatnopravni spor, jer isti nije nastao dobrovoljno, jer su strankama kroz zakon nametnute odredbe njihova ugovora. Dakle, može se reći da se radi o prividnom sporu između dvije skupine građana, dok su u stvarnosti oni u sukobu s državom koja u jednom trenutku nudi rješenja koja daleko idu nauštrb jedne skupine, da bi kasnije rješenje je krenulo u potpuno suprotnom smjeru i prethodno „privilegiranu“ skupinu teško oštetilo.
Međutim, autor primjećuje kako ovakva situacija više nije održiva te je doista krajnje vrijeme da se ovaj problem zakonodavno riješi i da se zaštićeni najam, kao svojevrsni pravni sljednik stambenog prava, pospremi u ropotarnicu povijesti. ESLjP je u predmetu Statileo protiv Hrvatske utvrdio kako hrvatske zakonodavne vlasti nisu uspostavile dovoljnu i potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava.
To će za posljedicu imati da će i Republika Hrvatska morati, zbog navedene presude, nastaviti biti odgovorna za štetu koju su vlasnici stanova pretrpjeli nemogućnošću da koriste stanove i iskorištavaju ih te će im morati vlasnicima stanova isplaćivati cjelokupnu materijalnu štetu koja predstavlja razliku između tržišne najamnine koju bi ostvarivali i zaštićene najamnine koju najmoprimci plaćaju.
Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine je, u tom kontekstu, podnijelo na savjetovanje obrazac prethodne procjene za zakon o izmjenama i dopunama zakona o najmu stanova. Trenutno je to jedina zakonodavna aktivnost koja je poduzeta. Određeni medijski napisi su govorili o potencijalnim rješenjima spominju isključivo intenciju zakonodavca da produlji rok u kojem bi zaštićena najamnina bila izjednačena s tržišnom najamninom, te dulji rok u kojem bi zaštićeni najmoprimci trebali napustiti stanove.
Koje god zakonsko rješenje se donijelo, trideset godina stari problem neriješenih odnosa između vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca još uvijek stoji neriješen te se nastavlja nanositi šteta vlasnicima stanova utvrđena presudom Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske.
Filip Galić, dipl. iur.
