Zakon o priuštivom stanovanju: između ambicioznih ciljeva i stvarne provedbe

1. Ključne novine u zakonskom okviru

Novim Zakonom određene su ciljne skupine korisnika prava na priuštivo stanovanje kao što su mladi, obitelji s djecom, osobe zaposlene u deficitarnim zanimanjima, osobe s invaliditetom, stariji od 65 godina te drugi kojima je potrebna stambena podrška. Za sve kategorije postavljen je prihodovni cenzus, pravo na mjere stječu osobe čiji prihodi ne prelaze 2,5 regionalne medijalne neto plaće za samca, s povećanjem od 0,5 za svakog sljedećeg člana uže obitelji.²

Temeljni uvjet za korištenje bilo koje mjere Zakona jest da osoba ni njezin uži obiteljski član nemaju u vlasništvu odgovarajuću stambenu nekretninu.³ Ipak, postavlja se pitanje administrativne izvedivosti, kako u praksi provjeriti sve te uvjete bez kvalitetne digitalne potpore?

Posebno je važno istaknuti uvođenje takozvanih mikro stambenih jedinica stanova veličine od 18 do 26 četvornih metara, namijenjenih mladima do 30 godina života. Ova odredba izazvala je oštre polemike već u trenutku saborske rasprave.

2. Mikrostanovi od 18 kvadrata: Privremeno rješenje ili doživotni kavez?

Jedan od najkontroverznijih dijelova novog Zakona jest uvođenje kategorije mikro stambenih jedinica prostora od svega 18 četvornih metara, koji se smiju dodijeliti samo mladim osobama do navršenih 30 godina. Tijekom saborske rasprave, zastupnica Monika Udovičić iz stranke Možemo! istaknula je kako takvi stanovi ''ne zadovoljavaju osnovne životne potrebe osobe i predstavljaju samo privremeno prihvatilište, ne pravo stanovanje'', dodajući da je ''riječ o institucionalizaciji prekarnog stanovanja mladih''.⁴

Zagovornici Zakona, među kojima su bili zastupnici vladajuće većine, odgovorili su kako je cilj mikrostanova ponuditi pristupačan ulazak u sustav stanovanja za mlade ljude koji su trenutno potpuno isključeni s tržišta zbog visokih cijena najma i nekretnina. Naglašavaju pritom kako je Zakonom predviđeno da se takvi stanovi dodjeljuju na prijelazno razdoblje od četiri godine, uz mogućnost iznimnog produljenja za dvije godine.⁵

Ipak, problem ostaje, što se događa nakon tog razdoblja? Hoće li mladi zaista moći prijeći u veće stanove, ili će se privremeni model pretvoriti u trajno stanje? Zakon je izrijekom stavio izvan snage raniji model društveno poticane stanogradnje⁶, no iskustvena procjena govori da je taj raniji model ostao velikim dijelom nerealiziran. Je li novi sustav dovoljno drukčiji da izbjegne iste zamke, ostaje otvoreno pitanje.

3. Digitalna infrastruktura kao ključni preduvjet provedbe

Tijekom rasprave o prijedlogu Zakona, zastupnik Marko Pavić iz stranke Most upozorio je na nešto što se u javnim raspravama često zanemaruje: ''Bez digitalne infrastrukture koja radi u stvarnom vremenu, svi ambiciozni ciljevi ostat će samo brojke na papiru.'' Ovaj prigovor nije marginalan, upravo će uspjeh ili neuspjeh novog Zakona ovisiti o tome postoji li stvarna tehnička mogućnost njegove provedbe.⁷

Da bi građanin stekao pravo na priuštivo stanovanje, potrebno je automatski provjeriti podatke iz najmanje pet različitih sustava: Porezne uprave za provjeru prihoda, zemljišnih knjiga za provjeru vlasništva, registra stanovništva za podatke o članovima obitelji, registra branitelja i evidencije osoba s invaliditetom za posebne statuse te evidencija javnih službenika za deficitarna zanimanja. Zakon propisuje obvezu donošenja godišnjih programa priuštivog stanovanja i izradu Nacionalnog programa, no ne razrađuje mehanizme tehničke integracije registara.⁸ Radi li takav sustav u Hrvatskoj?

Interoperabilnost javnih registara teorijski je pretpostavka sustava, no praksa pokazuje da tehnička povezanost nije uvijek ostvarena u potpunosti.⁹ Problem je osobito izražen u manjim jedinicama lokalne samouprave koje nemaju dovoljno stručnog kadra ni tehničke opreme za kvalitetnu digitalnu obradu podataka.

4. Uloga Informacijskog sustava prostornog uređenja (ISPU)

Zakon obvezuje jedinice lokalne i područne samouprave na donošenje godišnjih programa priuštivog stanovanja usklađenih s prostornim planovima i analizama raspoloživog zemljišta.¹⁰ Za kvalitetnu izradu takvih programa nužan je uvid u raspoloživo državno i javno zemljište, postojeće prostorne planove, prazne zgrade pogodne za obnovu te infrastrukturnu opremljenost pojedinih lokacija. Sve te podatke trebao bi pružiti Informacijski sustav prostornog uređenja (ISPU).

Međutim, prema izjavi ministra iz saborske rasprave, više od 40 posto manjih jedinica lokalne samouprave nema potpuno digitalizirane prostorne evidencije.¹¹ Mnogi prostorni planovi nisu ažurirani godinama, a podaci o nekretninama u vlasništvu države često su rasuti po različitim evidencijama bez jedinstvene baze. Ovaj problem direktno ugrožava mogućnost izrade kvalitetnih lokalnih programa priuštivog stanovanja.

5. Zemljišne knjige: nepotpuni podaci kao prepreka pravnoj sigurnosti

Primjena Zakona o priuštivom stanovanju izravno ovisi o pouzdanosti zemljišnoknjižnih evidencija, uvjet neposjedovanja nekretnine jedna je od temeljnih provjera sustava. No dio nekretnina još uvijek nije upisan u zemljišne knjige, mnogi upisi su zastarjeli, a podaci o vlasničkim odnosima na državnom i javnom zemljištu ponekad su nepotpuni ili rasuti po različitim evidencijama.

Ako sustav ne može sa sigurnošću utvrditi ima li podnositelj zahtjeva već nekretninu u vlasništvu, dolazi do pravne nesigurnosti koja može rezultirati sporovima i žalbama.¹² U najgorem slučaju, to može značiti da osobe koje već posjeduju stan steknu pravo na subvencionirano stanovanje, dok oni koji ga stvarno trebaju ostaju na listi čekanja.

6. Zaštita osobnih podataka i pitanje pristupačnosti sustava

Proces prijave na priuštivo stanovanje zamišljen je kao digitaliziran, ponajviše kroz sustav e-Građani. Takav model nosi brojne prednosti: transparentnost, automatsku provjeru podataka i smanjenje administrativnog opterećenja. No sustav će obrađivati osjetljive osobne podatke kao što su podaci o prihodima, zdravstvenom statusu, obiteljskoj situaciji i vlasništvu nad imovinom¹³, što nameće pitanje zaštite od curenja podataka i neovlaštenog pristupa, premda to razmatranje izlazi izvan okvira ovog članka.

Osim toga, postoji pitanje pristupačnosti. Velik dio građana, osobito starije osobe i socijalno osjetljive skupine, nema dovoljnu razinu digitalne pismenosti niti pristup potrebnoj tehnologiji. Ako država ne osigura alternativne načine podnošenja zahtjeva i dodatnu tehničku podršku, rizik je da upravo oni koji su najviše ranjivi ostanu isključeni iz sustava.

7. Prigovori oporbe: Je li Zakon dovoljan?

Tijekom saborske rasprave, oporba je izrazila nekoliko ozbiljnih prigovora. Zastupnici SDP-a naglasili su da Zakon ne rješava ključni uzrok stambene krize, kontinuirani rast cijena nekretnina i najma. Prema njihovom mišljenju, novi sustav je nadogradnja pretežito nefunkcionalnog modela društveno poticane stanogradnje te neće bitno promijeniti situaciju na tržištu.

S druge strane, dio vladajuće većine isticao je kako je Zakon prvi koji sustavno povezuje stambenu politiku s prostornim planiranjem, te kako omogućava aktiviranje praznih nekretnina i obnovljenih zgrada, a ne isključivo gradnju novih stanova. Naglasili su i da Zakon stavlja izvan snage raniji neučinkovit model, što bi trebalo omogućiti bolju i bržu provedbu.¹⁴

No neovisno o političkim stajalištima, činjenica je da će stvarna učinkovitost Zakona ovisiti prvenstveno o njegovoj provedbi u praksi bez funkcionalne digitalne infrastrukture, kvalitetnih lokalnih programa i proaktivne uloge države, ambiciozni ciljevi ostaju samo deklarativni.

8. Zaključak

Zakon o priuštivom stanovanju nesumnjivo predstavlja zakonodavni iskorak u području stambene politike. Uvodi nove kategorije korisnika, postavlja jasnije kriterije i stvara temelje za bolju povezanost stambene politike s prostornim planiranjem. Ipak, ključno pitanje nije samo koliko će stanova biti izgrađeno, nego hoće li oni doći do onih kojima su zaista potrebni i hoće li sustav biti dovoljno transparentan, učinkovit i pravedan.

Prigovori izneseni u saborskoj raspravi nisu beznačajni mikrostanovi od 18 kvadrata mogu postati dugoročni problem ako se ne osigura jasna izlazna strategija, prihodovni cenzusi mogu biti prestrogi ili preopušteni ovisno o regionalnim razlikama, a najvažnije bez kvalitetne digitalne infrastrukture cijeli sustav riskirat će sporosti, pogreške i žalbe.

Država mora hitno osigurati tehničku integraciju svih ključnih registara, ažuriranje podataka u zemljišnim knjigama i prostornim planovima te metodološku i tehničku potporu lokalnim jedinicama. Bez toga, Zakon o priuštivom stanovanju neće biti ništa više od dobro osmišljene pravne norme koja ostaje neostvarena u praksi.

Zakon je donesen. Sada je na redu infrastruktura koja će ga provesti u djelo.

Julijana Franceković, mag. admin. publ.