Riječ je o zakonu koji je u mnogim segmentima donio konkretne i značajne promjene. Uvedeni su jasniji mehanizmi upravljanja zgradama, precizirane obveze suvlasnika, uvedena obveza donošenja programa upravljanja, jasnije definirana uloga upravitelja i predstavnika suvlasnika, kao i elementi poput kućnog reda i minimalnih standarda održavanja. Sve to popraćeno je prekršajnim odredbama koje bi trebale osigurati provedbu tih pravila u praksi.
Takav zakon nije prošao bez otpora. Pred Ustavnim sudom osporavali su ga 31 saborski zastupnik, Udruga „Spasimo male obiteljske iznajmljivače“ te 239 građana.
Kako smo mogli nedavno pročitati, Ustavni sud Republike Hrvatske donio je odluku kojom je, gotovo jednoglasno (11 prema 2), potvrdio da je Zakon o upravljanju i održavanju zgrada u skladu s Ustavom Republike Hrvatske, odbivši zahtjeve za ocjenu ustavnosti osporenih odredbi.
U tom kontekstu valja istaknuti da su predlagatelji osporavali ukupno 19 zakonskih odredbi, navodeći, između ostalog, da su pojedine odredbe diskriminatorne, osobito u dijelu koji se odnosi na kratkoročni najam i prava vlasnika stanova, ali i u dijelu koji se odnosi na zabranu postavljanja klima uređaja na vidljiva pročelja zgrada.
Sud njihove tvrdnje nije prihvatio, uz dva izdvojena mišljenja sutkinja koje su smatrale da su određene odredbe ipak trebale biti detaljnije preispitane. Upravo u odnosu na pitanje klima uređaja istaknuto je da takva zabrana može predstavljati značajno ograničenje prava vlasništva i privatnog života, osobito u uvjetima visokih temperatura, gdje uporaba klima uređaja prestaje biti pitanje komfora i postaje pitanje osnovnih životnih uvjeta.
Problematika nove regulacije postavljanja uređaja za hlađenje bila je posebno medijski popraćena i izazvala je niz kritika u javnosti.
Međutim, dok su se protivnici zakona usmjerili na najvišu razinu pravne kontrole pred Ustavnim sudom i u tome, očekivano, nisu uspjeli, ostao je potpuno zanemaren problem na najnižoj, ali za praksu najvažnijoj razini.
U nastavku teksta izlažemo normativni prikaz navedene odredbe koji je potrebno pažljivo pročitati:
Članak 20. stavak 4. glasi:
„Na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada ne smiju se postavljati uređaji za hlađenje, grijanje, obnovljive izvore energije te antenski sustavi, kao ni cijevi, kabeli i pribor za te uređaje.“
Članak 58. stavak 3. glasi:
„Novčanom kaznom u iznosu od 2000,00 do 10.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnik pravna osoba ako:
– na izgrađenim zgradama izvede radove natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa (članak 20. stavak 2.)
– na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada postavi uređaje za hlađenje, grijanje i obnovljive izvore energije odnosno antenske sustave (članak 20. stavak 4.)
– postavi zamjenske elemente na izgrađenim zgradama koji geometrijskim odnosima i bojom nisu usklađeni s originalnim elementima (članak 20. stavak 6.).“
Članak 58. stavak 4. glasi:
„Za prekršaje iz stavka 2. ovoga članka novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 5500,00 eura kaznit će se suvlasnik fizička osoba.“
Članak 58. stavak 2. glasi:
„Za prekršaje iz stavka 1. ovoga članka novčanom kaznom u iznosu od 1000,00 do 5500,00 eura kaznit će se suvlasnik fizička osoba.“
Iz same strukture jasno je da stavak 4. ne upućuje na stavak 3. u kojem je sadržan relevantan prekršaj, nego na odredbu koja se na tu situaciju uopće ne odnosi. Posljedično, prekršaj iz stavka 3. nije pravilno normiran za fizičke osobe.
Time dolazimo do situacije u kojoj zabrana postoji, ali sankcija za onu skupinu na koju se u praksi najviše odnosi ne postoji. Bez sankcije, prekršaj ne postoji.
Slična pogreška vidljiva je i u odredbama koje uređuju obavljanje gospodarske djelatnosti u stanovima.
Članak 33. stavak 2. glasi:
„Osim djelatnosti iz stavka 1. ovoga članka, u stanovima u višestambenim i stambeno-poslovnim zgradama mogu se obavljati i druge registrirane djelatnosti ako je za njihovo obavljanje utvrđena promjena namjene stana, sukladno odredbama propisa kojim se uređuje prostorno uređenje, i dobivena suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatni uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom u kojem se takva djelatnost obavlja.“
Članak 33. stavak 3. glasi:
„Suvlasnici daju suglasnost iz stavka 2. ovoga članka na određeni rok koji ne smije biti kraći od pet godina.“
Članak 58. stavak 6. međutim propisuje kaznu za obavljanje djelatnosti bez suglasnosti iz članka 33. stavka 3.:
„Novčanom kaznom u iznosu od 2000,00 do 10.000,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici pravne osobe koji obavljaju djelatnosti bez suglasnosti propisane člankom 33. stavkom 3. ovoga Zakona.“
Iz same strukture jasno je da stavak 3. ne propisuje obvezu pribavljanja suglasnosti, nego samo uređuje njezino trajanje, dok obveza proizlazi iz stavka 2.
Posljedično, prekršajna odredba ponovno upućuje na pogrešnu normu.
Time ponovno dolazimo do iste situacije: postoji propisana obveza, ali nije pravilno povezana s prekršajnom sankcijom. Bez te veze, prekršajna norma ne može se primijeniti, pa prekršaj, pravno gledano, ne postoji, ali ovoga puta za pravne osobe.
Zaključak je jednostavan. Problem ovog zakona nije u njegovoj ustavnosti, nego u razini pažnje posvećenoj njegovoj izradi. Ako se u osnovnim prekršajnim odredbama propušta pravilno povezati radnju i sankciju, zakon u tom dijelu ne može funkcionirati.
Iako se ove pogreške mogu relativno jednostavno ispraviti izmjenama zakona, činjenica je da ona trenutno postoji.
Zainteresirane osobe, osobito fizičke koje prije stupanja na snagu novog zakona nisu postavile uređaj za hlađenje, to će zasigurno znati prepoznati.
Krešimir Novoselić, mag. iur.
