Može li se predbilježba opravdati u pojedinačnom ispravnom postupku?

U sudskoj praksi se spornim pokazalo može li se predbilježba opravdati u pojedinačnom ispravnom postupku. Županijski sudovi su u pogledu potonjeg pitanja podijeljeni te su se s vremenom isprofilirala dva tabora unutar sudske prakse. Jedan tabor smatra da nema zapreke da se predbilježba opravda u pojedinačnom ispravnom postupku dok drugi tabor odbacuje takvu mogućnost.

Autor će u ovom radu izložiti i analizirati glavne argumente suprotstavljenih tabora uz vlastiti komentar i prijedlog rješenja predmetnog spornog pitanja.

1. Općenito o opravdanju predbilježbe i pojedinačnom ispravnom postupku

Predbilježba djeluje dok ne bude opravdana ili izbrisana, a opravdanjem se pretvara u uknjižbu, s učinkom od časa kad je prijedlog za predbilježbu podnesen.³ Pravna teorija ističe kako opravdanje predbilježbe predstavlja pravni akt kojim se naknadno ostvaruju pretpostavke za uknjižbu koje nisu bile ispunjene u trenutku podnošenja prijedloga pa je zbog toga provedena samo predbilježba, a ne i uknjižba.⁴

Članak 66. stavak 1. ZZK-a propisuje različite načine opravdanja predbilježbe:

a) na temelju isprave prikladne za uknjižbu, kojom se otklanja nedostatak zbog kojeg nije bila dopuštena uknjižba

b) na temelju potvrde o ovršnosti odluke suda ili drugoga tijela vlasti

c) na temelju pravomoćne presude kojom je predbilježba opravdana

d) javnom ili javno ovjerovljenom ispravom kojom se dokazuje da je ostvaren uvjet kojim je bio uvjetovan pristanak za uknjižbu odnosno da je istekao rok.

Način opravdanja predbilježbe ovisit će o tome na temelju koje je isprave, privatne ili javne, provedena predbilježba i o kakvom se nedostatku u ispravi radilo. Predbilježba koja je provedena na temelju privatne ili javne isprave o pravnom poslu opravdava se na dva načina: ispravom prikladnom za uknjižbu kojom se otklanja nedostatak zbog kojeg nije bila dopuštena uknjižba (čl. 66. st. 1. t. a) ZZK-a) ili na temelju pravomoćne presude kojom se predbilježba opravdava (čl. 66. st. 1. t. c) ZZK-a).⁵

U prvom slučaju, kad se predbilježba opravdava ispravom prikladnom za uknjižbu, sadržaj i oblik predmetne isprave ovisit će o prirodi nedostatka zbog kojeg nisu bile ispunjene pretpostavke za uknjižbu. Drugi slučaj, kad se predbilježba opravdava pravomoćnom presudom, dolazi u obzir kad knjižni prednik nije voljan dobrovoljno izdati ispravu prikladnu za uknjižbu ili se iz nekog drugog razloga predbilježba ne može opravdati naknadnim prilaganjem isprave prikladne za uknjižbu.⁶

Opravdanje predbilježbe na temelju pravomoćne presude detaljnije je uređeno člankom 67. ZZK-a koji propisuje da tužbu radi opravdanja predbilježbe podnosi osoba u čiju korist je predbilježba dopuštena i to u roku od 15 dana od dostave rješenja kojim je predbilježba dopuštena. U parnici radi opravdanja predbilježbe na tužitelju leži teret dokaza pravnoga temelja stjecanja knjižnoga prava, a glede predbilježenoga založnog prava teret dokaza da postoji valjana tražbina u određenom opsegu te pravni temelj stjecanja založnoga prava. (čl. 67. st. 2. ZZK-a). Tuženik može tužitelju staviti sve svoje prigovore protiv postojanja knjižnoga prava, pa i ako protiv rješenja kojim je predbilježba bila dopuštena nije podnio žalbu ili ju je podnio bez uspjeha. (čl. 67. st. 3.).

Kad je riječ o ostalim načinima opravdanja predbilježbe, ako je predbilježba provedena na temelju javne isprave, predbilježba se opravdava potvrdom ovršnosti odluke sude ili drugog tijela vlasti na temelju koje je predbilježba bila dopuštena (čl. 66. st. 1. t. b) ZZK-a).⁷ Nadalje, kad je predbilježba provedena na temelju isprave u kojoj je pristanak za uknjižbu dan uvjetno ili oročeno, predbilježba se opravdava javnom ili javno ovjerovljenom ispravom kojom se dokazuje da je ostvaren uvjet kojim je bio uvjetovan pristanak za uknjižbu odnosno da je istekao rok (čl. 67. st. 1. t. d) ZZK-a).

Pojedinačni ispravni postupak je poseban zemljišnoknjižni postupak u kojem se ispravljaju zemljišnoknjižni upisi, a provodi se kad postoji opravdani razlog (čl. 208. st. 1. ZZK-a). Na pojedinačni ispravni postupak na odgovarajući se način primjenjuju odredbe o sastavljanju uložaka i ispravnom postupku u postupku osnivanja i obnove zemljišne knjige (čl. 208. st. 2. ZZK-a).

Vrhovni sud⁸ u odluci Rev 410/2022 od 4. travnja 2023. dodaje da pojedinačni ispravni postupak predstavlja postupak koji je u pravni sustav uveden sa svrhom učinkovitog sredstva za usklađenje zemljišnog i katastarskog stanja u onim slučajevima u kojima stvarno i katastarsko stanje ne odgovara upisanom zemljišno knjižnom stanju. Stoga takav postupak treba predstavljati učinkovito pravo sredstvo za usklađivanjem katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja u slučajevima u kojima predlagatelji raspolažu ispravama iz kojih proizlazi opravdanost i osnovanost pokretanja takvog postupka. Županijski sud u Zagrebu u odluci Gž Zk 326/2024-2 od 28. listopada 2024. naglašava da se ovaj postupak provodi samo ako se upis ne može ishoditi u redovnom zemljišnoknjižnom postupku.

2. Sudska praksa i stav autora

Imajući u vidu izložene značajke opravdanja predbilježbe i pojedinačnog ispravnog postupka, zanimljivo je promotriti kako se sudovi ne mogu dogovoriti o pitanju jesu li navedeni termini spojivi ili ne. S jedne strane postoje sudovi koji zauzimaju shvaćanje kako nema zapreke da se predbilježba opravda u pojedinačnom ispravnom postupku. Primjerice, Županijski sud u Varaždinu je dosljedan u potonjem shvaćanju i izražava ga u više svojih odluka. Tako u odluci Gž Zk 210/2023-2 od 12. svibnja 2023. ističe kako je pogrešan zaključak prvostupanjskog suda da ne postoji opravdan razlog za pokretanje pojedinačnog ispravnog postupka zbog činjenice što je na nekretnini upisana predbilježba knjižnog prava kojeg se predlagatelj nije odrekao. Također, u odluci Gž Zk 43/2024-2 od 14. studenog 2024. navodi da su predlagatelji osnovano podnijeli prijedlog za pokretanje pojedinačnog ispravnog postupka te je bilo potrebno otvoriti pojedinačni ispravni postupak i nakon provedenog postupka odlučiti jesu li ispunjeni uvjeti za opravdanje predbilježbe u smislu članka 66. ZZK-a.

Identično pravno shvaćanje Županijski sud u Varaždinu je zauzeo i u odluci Gž Zk 83/2023-2 od 7. srpnja 2023.: "Iz činjeničnog supstrata prijedloga predlagatelja, kao i priloženih isprava, a protivno navodima prvostupanjskog suda, proizlazi da su predlagatelji dokazali opravdani interes za vođenje pojedinačnog ispravnog postupka, budući da taj opravdani interes sukladno članku 208. stavku 3. ZZK postoji kad je nekom ispravom učinjeno vjerojatnim da nekoj osobi pripada pravo koje nije u njezinu korist upisano i zbog čijeg bi upisa trebalo ispraviti određene zemljišnoknjižne upise. Kako iz prethodno citirane odredbe ne proizlazi da je objektivna mogućnost pribave odgovarajuće tabularne isprave negativna pretpostavka za podnošenje prijedloga za pokretanje pojedinačnog ispravnog postupka, to i po ocjeni ovog suda, razlozi prvostupanjskog suda za odbijanje prijedloga predlagatelja nemaju uporišta u citiranoj odredbi članka 208. stavak 3. ZZK, a niti u sudskoj praksi. Naime, po ocjeni ovog suda, predlagatelji su osnovano podnijeli prijedlog za pokretanje pojedinačnog ispravnog postupka te je bilo potrebno otvoriti pojedinačni ispravni postupak i nakon provedenog postupka odlučiti o tome je li zahtjev predlagatelja za upis prava suvlasništva na suvlasničkom dijelu prodavatelja B.P. osnovan, odnosno jesu li ispunjeni uvjeti za opravdanje predbilježbe u smislu odredbe članka 66. ZZK."

Zanimljivo je promotriti i recentnu odluku Županijskog suda u Vukovaru Gž Zk 29/2025-2 od 27. lipnja 2025. kojom se odstupa od ranije prakse istog suda oko pitanja mogućnosti opravdanja predbilježbe u pojedinačnom ispravnom postupku. Naime, u navedenoj odluci Županijski sud u Vukovaru ističe sljedeće: "Slijedom zakonskih odredbi iz čl. 208. i 209. ZZK proizlazi da se prijedlogu za otvaranje pojedinačnog ispravnog postupka može udovoljiti kada predlagatelj ima pravni interes i opravdani razlog za vođenje takvog postupka, a kao dokaz u pravcu postojanja takvih pretpostavki može služiti isprava o prijenosu ili osnivanju knjižnih prava. (…) Interes za podnošenje prijedloga za otvaranje pojedinačnog ispravnog postupka predlagatelj obrazlaže činjenicom kako prodavatelj nije postupio po čl. 17. kupoprodajnog ugovora i nije izdao tabularnu ispravu predlagatelju jer nije bio u mogućnosti pristupiti javnom bilježniku radi ovjere svog potpisa uslijed zdravstvenih problema. Iz činjeničnog supstrata prijedloga predlagatelja, kao i priloženih isprava, a protivno zaključku prvostupanjskog suda, proizlazi da su predlagatelji dokazali opravdani interes za vođenje pojedinačnog ispravnog postupka, a koji je propisan odredbom čl. 208. st. 3. ZZK. (…) Prema pravnom stavu ovoga suda, predlagatelj je ovlašten podnijeti prijedlog za otvaranje pojedinačnog ispravnog postupka temeljem ugovora o kupoprodaji i potvrdi o plaćenoj kupoprodajnoj cijeni. Naime, otvaranje pojedinačnog ispravnog postupka ne znači ujedno i prihvaćanje prijedloga za uknjižbu prava vlasništva već znači da predlagatelj ima pravni interes da se postupak otvori te je bilo potrebno otvoriti pojedinačni ispravni postupak i nakon provedenog postupka odlučiti o tome je li zahtjev predlagatelja za upis prava suvlasništva na suvlasničkom dijelu prodavatelja osnovan, odnosno jesu li ispunjeni uvjeti za opravdanje predbilježbe u smislu odredbe članka 66. ZZK."

Kao što je ranije rečeno, ovom odlukom Županijski sud u Vukovaru odstupio je od ranije prakse tog suda izražene u odluci Gž Zk 26/2022-2 od 17. siječnja 2023. u kojoj Županijski sud u Vukovaru navodi da okolnost da je predlagateljica predbilježena kao vlasnik nekretnine i da se nije odrekla svog predbilježenog prava vlasništva u skladu s člankom 68. stavkom 1. ZZK-a dovodi do zaključka da ne postoji opravdan razlog za otvaranje pojedinačnog ispravnog postupka odnosno za dopuštenjem traženog upisa uknjižbe prava vlasništva po pravilima pojedinačnog ispravnog postupka s obzirom na to da predlagateljica traženi upis može ostvariti po pravilima redovnog zemljišnoknjižnog postupka odnosno postupka radi opravdanja predbilježbe u skladu s člancima 65., 66. i 69. ZZK-a. Ako predlagateljica ne može ishoditi ispravu kojom bi otklonila nedostatak u ugovoru onda je ovlaštena opravdati predbilježbu podnošenjem tužbe i u parnici ishoditi tabularnu ispravu za opravdanje predbilježbe.

Ovakvo shvaćanje nije izolirano u sudskoj praksi, već ga zastupaju i neki drugi sudovi. Primjerice, Županijski sud u Zagrebu u odluci Gž Zk 131/2023-2 od 4. srpnja 2023. navodi: "Pravilno je prvostupanjski sud pobijanim rješenjem odbio prijedlog za otvaranje pojedinačnog ispravnog postupka iz razloga što s obzirom na stanje zemljišne knjige ne postoji opravdan razlog da se o predloženom upisu odlučuje prema pravilima pojedinačnog ispravnog postupka. (…) U ovom konkretnom slučaju, okolnost da je predlagateljica predbilježena kao vlasnik predmetne nekretnine i da se nije odrekla svoga predbilježenog prava vlasništva u skladu s odredbom čl. 68. st. 1. ZZK ne dovodi do zaključka da postoji opravdani razlog za otvaranje pojedinačnog ispravnog postupka odnosno za dopuštenjem traženog upisa uknjižbe prava vlasništva po pravilima pojedinačnog ispravnog postupka s obzirom da predlagateljica nije dostavila sudu ispravu kojom bi otklonila uvjet iz čl. 17. Predugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine (jednostranu izjavu prodavatelja koja bi sadržavala izričitu dozvolu uknjižbe prava vlasništva na predmetnoj nekretnini u korist predlagatelja kao kupca ili potvrdu o isplaćenoj kupoprodajnoj cijeni u cijelosti s ovjerenim potpisom prodavatelja) u smislu odredbe čl. 59. st. 1. b. ZZK te na taj način opravdala predbilježbu koja je za njezinu korist upisana na predmetnoj nekretnini pod poslovnim brojem Z-25103/15. Suprotno žalbenim navodima, ako predlagateljica ne može ishoditi ispravu kojom bi otklonila ugovoreni uvjet u Predugovoru o kupoprodaji predmetne nekretnina od 15. listopada 1998. zbog kojeg nedostatka sud nije dopustio uknjižbu prava vlasništva odnosno ukoliko ne može ishoditi izjavu prodavatelja koja bi sadržavala njegovu izričitu dozvolu uknjižbe prava vlasništva za korist predlagateljice kao kupca ili potvrdu o isplaćenoj kupoprodajnoj cijeni u cijelosti s ovjerenim potpisom prodavatelja i na taj način opravdala predbilježbu pod brojem Z-25103/15 onda je predlagateljica ovlaštena predbilježbu opravdati podnošenjem tužbe protiv prodavatelja u smislu čl. 67. i čl. 68. st. 4. ZZK i u takvoj parnici ishoditi tabularnu ispravu za opravdanje predbilježbe."

Ovakvo pravno shvaćanje potvrdio je i Županijski sud u Splitu u recentnoj odluci Gž Zk 18/2024-2 od 21. siječnja 2025. u kojoj ističe da je pravilno prvostupanjski sud zaključio da predlagateljica u čiju je korist upisano pravo predbilježbe vlasništva na nekretnini može ostvariti opravdanje predbilježbe po pravilima redovnog zemljišnoknjižnog postupka, a nakon što ishodi odgovarajuću tabularnu ispravu na temelju koje će opravdati upisanu predbilježbu prava vlasništva. Dodatno ističe da na pravilnost pobijane odluke ne utječu ni žalbeni navodi predlagateljice da nije u mogućnosti ishoditi tabularnu ispravu s točnim opisom predmetne nekretnine kojom bi opravdala svoje predbilježeno pravo vlasništva jer je kompliciran pravni slijed od prvotne stranke do protustranaka kao pravnih sljednika.

Analizirajući glavne argumente suprotstavljenih tabora autor se priklanja shvaćanju da opravdanje predbilježbe nije dopušteno u pojedinačnom ispravnom postupku. Prije svega, potrebno je uzeti u obzir specifičnu pravnu narav odnosnog postupka koji ima supsidijarni značaj tj. njegova aktivacija je moguća tek ako se upis ne može ishoditi po pravilima redovnog zemljišnoknjižnog postupka. Stoga nema potrebe za dopuštenjem vođenja pojedinačnog ispravnog postupka kada se predbilježba može opravdati kroz redovni zemljišnoknjižni postupak na jedan od način propisanih člankom 66. ZZK-a.

Nadalje, čak i ako je predbilježeni vlasnik primoran ishoditi pravomoćnu presudu radi opravdanja predbilježbe (čl. 66. st. 1. t. c) ZZK-a), pogrešno je navedenu varijantu opravdanja predbilježbe poistovjećivati s pojedinačnim ispravnim postupkom. Naime, pravomoćna presuda, koju spominje članak 66. ZZK-a, imanentna je za parnični postupak, a ne za zemljišnoknjižni postupak koji po svojoj pravnoj naravi predstavlja izvanparnični postupak.⁹ U pojedinačnom ispravnom postupku odlučuje se rješenjem, a ne presudom.¹⁰ Stoga se već i na temelju zakonskog izričaja može zaključiti da nema mjesta podvođenju pojedinačnog ispravnog postupka pod čl. 66. st. 1. t. c) ZZK-a.

Osim toga, članak 67. ZZK-a izričito govori o "tužbi radi opravdanja predbilježbe" (stavak 1.) i "parnici radi opravdanja predbilježbe" (stavak 2). Tužba radi opravdanja predbilježbe ne može se, ponajprije u formalnom smislu, poistovjetiti s prijedlogom za otvaranje pojedinačnog ispravnog postupka. Primjerice, u prijedlogu za pokretanje pojedinačnog ispravnog postupka ne moraju se navesti protustranke¹¹ dok u tužbi moraju biti naznačene stranke.¹² Osim toga, kao što je ranije navedeno, pojedinačni ispravni postupak predstavlja izvanparnični postupak i stoga se ne može podvesti pod zakonsku sintagmu "parnica radi opravdanja predbilježbe" s obzirom na to da parnični i izvanparnični postupak počivaju na različitim procesnim načelima i svaka vrsta postupka ima svoje specifične zakonitosti.

Prema mišljenju autora, stajališta o dopuštenosti opravdanja predbilježbe u pojedinačnom ispravnom postupku posljedica su jednodimenzionalnog pristupa i izolirane analize isključivo zakonskih odredbi kojima se uređuje institut pojedinačnog ispravnog postupka. Zaista, kada bi se pitanje opravdanja predbilježbe ravnalo samo po odredbama kojima je uređen pojedinačni ispravni postupka, naizgled ne bi bilo zapreke da se predbilježba opravda u pojedinačnom ispravnom postupku.

No zakonodavac je posebnim člancima uredio pitanje opravdanja predbilježbe i stoga je opće odredbe o pojedinačnom ispravnom postupku potrebno promatrati i tumačiti u kontekstu posebnih odredbi koje se odnose na opravdanje predbilježbe. Upravo takvim cjelovitim pristupom dolazi se do zaključka da intencija zakonodavca nije bila dopustiti opravdanje predbilježbe u pojedinačnom ispravnom postupku, već je za to propisani drugi pravni put.

3. Zaključak

Za razumijevanje odnosa između različitih pravnih instituta i njihovu pravilnu primjenu nikad nije dovoljan jednodimenzionalan pristup problemu. Zakonske norme je potrebno promatrati cjelovito, a ne izolirano i iz takvog parcijalnog pristupa stvarati kategoričke i generalne zaključke. Za rješavanje pitanja koje je problematizirano u ovom radu zakon daje dovoljnu podlogu. Problem nastaje kada se pojedine zakonske odredbe ignoriraju ili se zanemaruje potreba smislenog tumačenja različitih mjerodavnih normi. Također, temeljna pretpostavka za rješavanje bilo koje pravne problematike, pa tako i predmetne problematike, jest uvažavanje pravne naravi pojedinih instituta. U ovom radu autor je ponudio vlastito viđenje problematike oko koje se viši sudovi ne mogu dogovoriti u nadi da će se iznjedriti jedinstveno shvaćanje i postupanje sudske prakse koje će biti odraz smislenog tumačenja zakona i koje neće dovoditi do različitog tretmana pravnih subjekata u identičnim pravnim situacijama čemu danas svjedočimo.

Borna Mišić, viši sudski savjetnik Općinskog suda u Vinkovcima