Je li izjava o preuzimanju razlučnog vjerovnika konačno rješenje za Spaladim Arenu u Splitu?

Osim toga, treba li Grad Split donijeti novu, znatno nižu odluku o visini komunalne naknade za Spaladium Arenu jer je Trgovački sud u Splitu, upravo zbog njene aktualne visine koja „odvraća potencijalne investitore“, poništio 4. e-Dražbu pozivajući  se pritom na čl. 2. Stečajnog zakona te čl. 3. Zakona o parničnom postupku?

1. Uvod

24. srpnja 2025. na službenim stranicama Grada Splita objavljena je vijest da je u Banovini (zgrada Gradske uprave) održan prvi službeni sastanak predstavnika Grada Splita s predsjednicima uprava Zagrebačke banke i Erste banke, dviju najvećih vjerovnica tvrtke Sportski grad TPN d.o.o. iz Splita, a koja se nalazi u stečaju. Obje banke, navodi se dalje u vijesti, spremne su prodati svoja potraživanja prema ovom stečajnom dužniku, i to uz značajan popust, čime bi se napravio važan korak prema rješavanju dugogodišnjeg problema Spaladium Arene te njezinu vraćanju u punu funkciju.

Radi se o stečajnom spisu na Trgovačkom sudu u Splitu br. St-138/2014 u kojem je ovaj sud rješenjem od 10. travnja 2025. poništio 4. e-Dražbu vezanu za unovčenje Spaladium Arene, a njegovu je odluku kasnije potvrdio Visoki trgovački sud Republike Hrvatske rješenjem br. Pž-1913/2025-4 od 1. srpnja 2025.  

No između Grada Splita i spomenutih banaka postoji i parnični postupak na istom Sudu br. P-511/2021 prvotužitelja Erste Group Bank AG i drugotužitelja Unicredit Bank Austria AG protiv prvotuženika Grad Split i drugotuženika Sportski grad TPN d.o.o. u stečaju, radi utvrđenja u kojem je presudom od 17. travnja 2023. odbijen tužbeni zahtjev tužitelja? Predmet se, po žalbi tužitelja sada nalazi na Visokom  trgovačkom sudu Republike Hrvatske i vodi pod br. Pž-2933/2023. Je li na dnevnom redu sastanka bio i ovaj parnični postupak?

U ovom se članku analizira što poslovne banke iz Austrije prodaju, a što Grad Split dobiva kupnjom Spaladium Arene.

2. Unovčenje predmeta na kojima postoji razlučno pravo

Novi Stečajni zakon ¹, u odnosi na prethodni Stečajni zakon ² uvodi dvije velike novine vezane za unovčenje stečajne mase: 1) nekretnina na kojoj postoji razlučno pravo (kolokvijalno založno pravo) prodaje se isključivo u stečajnom postupku, na prijedlog stečajnog upravitelja ili razlučnog vjerovnika, uz odgovarajuću primjenu pravila ovršnog postupka o ovrsi na nekretninama, pri čemu se ne primjenjuju pravila o obustavi postupka (čl. 247.), 2) obračun troškova i namirenje razlučnih vjerovnika (čl. 248.)³.

O prodaji nekretnine na kojoj postoji razlučno pravo sud odlučuje rješenjem protiv kojeg pravo na žalbu imaju stečajni upravitelj i razlučni vjerovnici. U tom rješenju sud će odrediti da se nekretnina prodaje u stečajnom postupku te će se upisati zabilježba tog rješenja u zemljišne knjige. Zaključkom o prodaji sud će utvrditi vrijednost nekretnine, način prodaje i uvjete prodaje, a prodaju nekretnina provodi Financijska agencija elektroničkom javnom dražbom. Nekretnina se ne može prodati: a) na prvoj dražbi ispod tri četvrtine utvrđene vrijednosti nekretnine, b) na drugoj dražbi ispod jedne polovine utvrđene vrijednosti nekretnine, c) na trećoj dražbi ispod jedne četvrtine utvrđene vrijednosti nekretnine, te d) na četvrtoj dražbi nekretnina se prodaje po početnoj cijeni od 1,00 kune (sada 1,00 euro). Zakonom o izmjenama i dopunama Stečajnog zakona iz 2022., odredbi st. 6. čl. 247. SZ-a, dodana je jedna rečenica koja glasi: Nakon neuspjele četvrte dražbe razlučni vjerovnici imaju pravo odlučiti o neunovčenom predmetu stečajne mase.

Što se tiče obračuna troškova i namirenja razlučnog vjerovnika, na sjednici Odjela trgovačkih i ostalih sporova Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske održane 18. ožujka 2019., zauzeto je pravno shvaćanje da se iz iznosa ostvarenog prodajom nekretnina te stvari ili prava na kojima postoji razlučno pravo upisano u javnoj knjizi ne namiruju troškovi utvrđivanja predmeta razlučnog prava, nego samo troškovi unovčenja predmeta razlučnog prava.

3. Izjava o preuzimanju razlučnog vjerovnika

SZ je uveo novo pravilo po kojem prvi razlučni vjerovnik u prednosnom redu može izjaviti da kupuje nekretninu i da stavlja u prijeboj svoju tražbinu s protutražbinom stečajnog dužnika po osnovi cijene u visini utvrđene vrijednosti nekretnine (čl. 247. st.7.).

3.1. Najprije treba reći da ukupna utvrđena vrijednost nekretnina i ostale imovine stečajnog dužnika Sportski grad TPN d.o.o. u stečaju iz Splita iznosi ukupno 59.850.000,00 eura, od čega se 56.600.000,00 eura odnosi na Spaladium Arenu, a preostali iznos od 3.250.000,00 eura na strojeve i opremu u ovoj sportskoj dvorani. To znači da razlučni vjerovnik ne može izjaviti da kupuje nekretninu po manjoj cijeni od utvrđene vrijednosti nekretnine koja iznosi 59.850.000,00 eura.

S druge strane, koliko iznosi tražbina prvog razlučnog vjerovnika u prednosnom redu koju može staviti u prijeboj/kompenzaciju s protutražbinom stečajnog dužnika?

Prema izvješću stečajnog upravitelja od 29. listopada 2015., obavijest o razlučnom pravu uputile su sljedeće poslovne banke: 1. Unicredit Bank Austria AG, razlučno pravo na čest. zem.6890/1, z.u.3417 k.o. Split na iznos od 202.894.953,51 kn (odobren kredit od 23.000.000 eura), 2. Erste Group Bank AG, razlučno pravo na čest. zem. 6890/1, z.u. 3417 k.o. Split, na iznos od 203.175.889,20 kn (odobren kredit od 23.000.000 eura), 3. Zagrebačka banka d.d. Zagreb, razlučno pravo na čest. zem.6890/1, z.u.3417 k.o. Split na iznos od 88.846.088,59 kn (odobren kredit od 8.000.000 eura).

Prema tome, sve tri poslovne banke imaju založno pravo na istoj stvari u vlasništvu stečajnog dužnika (Spaladium Arena), u ukupnom iznosu tražbina od 494.916.931,30 kuna, odnosno 65.686.765,05 eura na dan 6. listopada 2014. (dan prije otvaranja stečajnog postupka). 

Sada treba utvrditi tko je prvi razlučni vjerovnik u prednosnom redu.

Prvi razlučni vjerovnici u prednosnom redu koji su upisani u zemljišne knjige su  isključivo dvije poslovne banke, i to: - Bank Austria Creditanstalt AG i - Erste Gruop Bank AG, u iznosu po 23.000.000,00 eura (ukupno 46.000.000,00 eura) koje su na teret zgrade, Sportske dvorane sagrađene na pravu građenja zasnovanog na čest. zem.6890/1, upisanog na ime Sportski Grad TPN d.o.o. Split, a na temelju sporazuma o osiguranju novčane tražbine osnivanjem založnog prava na pravu građenja od 08. svibnja 2008. g. potvrđen pred javnim bilježnikom pod broj:OV-6594/08-1, upisane u ZK uložak 19253 pravo građenja pod pred.12. svibnja 2008, Z-7067/08.

Treća poslovna banka, Zagrebačka banka d.d. Zagreb, na teret zgrade, Sportske dvorane, sagrađene na pravu građenja čest. zem, 6890/1, vlasništvo Sportski grad TPN d.o.o. Split, a na temelju ugovora o osnivanju založnog prava na pravu građenja „Split, 17. siječnja 2011. godine“ uknjižuje pravo zaloga u iznosu od 8.000.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti, uz kamate, troškove i ostale nuzgredice. 

U eventualnom dogovoru između Grada Splita s jedne strane, te Bank Austria Creditstalt AG i Erste Group Bank AG, s druge strane treba utvrditi sljedeće činjenice: a) ukupan iznos tražbina austrijskih poslovnih banaka baš na dan dogovora, b) odobreni diskont banaka, te c) kupoprodajnu cijenu otuđene tražbine.

Ukupni iznos tražbina  je iznos koji Grad Split može staviti u prijeboj s utvrđenom vrijednosti Spaladium Arene koja ponavljamo iznosi 59.850.000,00 eura. Ako je iznos otkupljene tražbine Grada Splita sada kao razlučnog vjerovnika manji od utvrđene vrijednosti Spaladium Arene, razliku mora namiriti baš Grad Split i to u korist žiro računa stečajnog dužnika Sportski grad TPN d.o.o. u stečaju. 

Drugim riječima, za stjecanje prava vlasništva nad sportskom dvoranom Spaladium Arena Grad Split mora platiti: 1) dogovorenu kupoprodajnu cijenu, umanjenu za odobreni diskont bankama koje imaju status  prvog razlučnog vjerovnika u prednosnom redu, te) razliku do utvrđene vrijednosti Spaladium Arene, ako ta razlika postoji. Sve to pod pretpostavkom da se u 4. e-Dražbe nije pojavio dražbovatelj koji je izlicitirao veći iznos za Spaladium Arenu.

Nadalje, treba pravno i matematički utvrditi obračun troškova i namirenje razlučnog vjerovnika. Obračun troškova unovčenja predmeta na kojima postoji razlučno pravo propisan je čl. 254. st. 3. SZ-a. Njime je određeno da se troškovi unovčenja predmeta razlučnog prava određuju paušalno u iznosu od 5% od utrška, a ako su stvarno nastali troškovi unovčenja znatno niži ili viši, odredit će se u stvarnoj visini, a ako je zbog unovčenja stečajna masa opterećena porezom, iznos toga poreza pridodaje se paušalu troškova unovčenja odnosno stvarno nastalim troškovima unovčenja.

Troškove unovčenja predmeta na kojima postoji razlučno pravo snosi razlučni vjerovnik, u konkretnom slučaju Grad Split. Troškovi unovčenja sastoje se od: 1. Izravnih troškova unovčenja - troškovi koji su u cijelosti nastali u vezi s predmetnom nekretninom i terete ju u 100%-tnom iznosu 2. Neizravnih troškova unovčenja - troškovi koji razmjerno terete prodanu predmetnu nekretninu, koji su nastali u funkciji ostvarenja cjelokupnih prihoda stečajne mase i namiruju se iz ostvarenih prihoda od prodaje prodane nekretnine. Kriterij za određivanje udjela kojim predmetna nekretnina sudjeluje u ukupnim troškovima je njen udio u ukupnim ostvarenim i očekivanim prihodima ukupne stečajne mase koji terete unovčenje nekretnine.

Među troškovima  unovčenja svakako se nalaze nagrada za rad stečajnom upravitelju, te naknade njegovih stvarnih troškova u obavljanju stečajnoupraviteljske službe koji su izravno povezani sa Spaladium Arenom⁴.

Obračun troškova sastavlja stečajni upravitelj o čemu stečajni sudac donosi odgovarajuću odluku.

3.2. Neke dvojbene situacije oko prava razlučnog vjerovnika

Čl. 2. SZ-a sadrži načelo da je cilj stečajnog postupka unovčiti imovinu što prije i za što veći iznos, radi skupnog namirenja vjerovnika stečajnog dužnika. Ova dva načela primjenjuju se na odgovarajući način i kada se radi o unovčenju predmeta na kojima postoji razlučno pravo. Ako se na primjer unovči predmet na kojem postoji razlučno pravo za veći iznos nego što je ukupna tražbina razlučnog vjerovnika,  višak je sveopća stečajna masa za namirenje “običnih” stečajnih vjerovnika.

U praksi provođenja e-Dražbi u Republici Hrvatskoj, a vezanoj za odredbe čl. 247. SZ-a, iskristalizirala su se sljedeća pravna mišljenja:    

-        Najvažnije pravilo iz čl. 247. SZ-a je da se e-Dražba mora održati jer uvijek, makar u teoriji postoji mogućnost da se pojavi ponuditelj koji je spreman ponuditi cijenu za nekretninu koja je veća od njene procjenjene vrijednosti.

-        Prvi razlučni vjerovnik može za vrijeme bilo kojeg postupka dražbovanja izjaviti da preuzima nekretninu i svoja potraživanja prebija s utvrđenom vrijednosti nekretnine a, ako postoji razlika doplatiti nedostajući iznos u korist  žiro računa stečajnog dužnika,

-        Prvi razlučni vjerovnik u smislu čl. 247. st.7. SZ-a nije dužan sudjelovati na javnoj dražbi  da bi iskoristio pravo iz citirane zakonske odredbe, a izjavu da kupuje nekretninu i da stavlja u prijeboj svoju tražbinu s protutražbinom stečajnog vjerovnika po osnovi cijene u visini utvrđene vrijednosti nekretnine može dati sve do donošenja rješenja o dosudi nekretnine najpovoljnijem ponuditelju ⁵.

-        Ako je razlučni vjerovnik dao izjavu o preuzimanju nekretnine po utvrđenoj vrijednosti, platio jamčevinu, sudjelovao na dražbi i ponudio veću cijenu od utvrđene, sud će tada nekretninu dosuditi razlučnom vjerovniku za cijenu koja je postignuta na dražbi, a ne za utvrđenu vrijednosti.    

-        Ako je netko od ponuditelja na dražbi ponudio višu cijenu od utvrđene vrijednosti, sud će nekretninu dosuditi ponuditelju koji je ponudio višu cijenu.

-        Razlučni vjerovnik može odustati od izjave da kupuje nekretninu i da stavlja u prijeboj svoju tražbinu s protutražbinom stečajnoga dužnika po osnovi cijene u visini utvrđene vrijednosti nekretnine sve do donošenja rješenja o dosudi nekretnine.

Smatramo da samo u teoriji postoji mogućnost da nakon neuspjele četvrte dražbe razlučni vjerovnik koristi zakonsko pravo samostalno odlučiti o neunovčenom predmetu stečajne mase, odnosno o Spaladium Areni. Autor ovog članka nema saznanja o tome da se nekretnina nije unovčila baš u niti jednoj od četiri moguće dražbe.

4. Konkurencija između prava prvokupa i izjave o preuzimanju razlučnog vjerovnika   

Vidjeli smo da izjava o preuzimanju razlučnog vjerovnika omogućuje prvom razlučnom vjerovniku u prednosnom redu zakonom određen povlašteni položaj u slučaju unovčenja nekretnina na kojima postoji razlučno pravo u stečajnom postupku.

Pravo prvokupa je pravni pojam iz Zakona o obveznim odnosima⁶. Ugovornom odredbom o pravu prvokupa obavezuje se kupac izvijestiti prodavatelja o namjeravanoj prodaji stvari određenoj osobi, a i o uvjetima te prodaje, i ponuditi mu da on stvar kupi za istu cijenu (čl. 449. ZOO-a). Pravo prvokupa ovlaštenik može ostvariti samo ako vlasnik odluči prodati stvar. Kada se stvar prodaje u postupku prisilne prodaje (poput ovršnog ili stečajnog postupka), bez volje vlasnika, ovlaštenik se ne može pozivati na pravo prvokupa. Ali prodavatelj čije je pravo prvokupa bilo upisano u javnoj knjizi može zahtjevati poništaj javne prodaje ako nije bio posebno pozvan da joj pristupi (čl. 452. st. 2. ZOO-a). I prema odredbama čl. 96. Ovršnog zakona ⁷ osoba koja ima zakonsko ili ugovorno pravo upisano u zemljišne knjige ima prednost pred najpovoljnijim ponuditeljem ako sudu u roku od tri dana po zaključenju dražbe izjavi da nekretninu kupuje uz iste uvjete (st. 1.), a ako se nekretnina prodaje neposrednom pogodbom, sud će prije prodaje pozvati imatelja uknjiženog prava prvokupa, odnosno imatelja zakonskog prava prvokupa koji je o tom svom pravu prije toga obavijestio sud da se u određenom roku u zapisnik kod suda očituje hoće li se s tim pravom koristiti (st. 2.).

Dakle, postoji li uopće konkurencija između izjave o preuzimanju razlučnog vjerovnika (vidi supra t.3. ovog članka) i prava prvokupa u konkretnom stečajnom postupku? Smatramo da ne postoji jer Grad Split, temeljem ugovora o osnivanju prava građenja „Zagreb, 13. rujna 2007. godine“, na teret čest. zem. 6890/1 broj ZK uloška 3417 k.o. Split ima pravo prvokupa prava građenja tek po proteku od 30 godina. Otvaranje stečajnog postupka nema  utjecaja na taj rok koji je upisan u zemljišnim knjigama.

5. Visina komunalne naknade za Spaladium Arenu

Visina komunalne naknade koju je tvrtka Sportski grad TPN d.o.o. trebala plaćati Gradu Splitu prije i za vrijeme stečaja imala je veliku važnost za trgovačke sudove. Tako Visoki trgovački sud Republike Hrvatske u obrazloženju rješenja br. Pž-1913/2025-4 od 1. srpnja 2025. naglašava da je određivanjem komunalne naknade (koeficijenta namjene), Grad Split postupao protivno pravilima javnog morala jer je time, osigurao sebi ekskluzivno pravo za nadmetanje na javnoj dražbi budući da su upravo zbog (nove) odluke o komunalnoj naknadi potencijalni investitori poput društva R.D.-Arena d.o.o. koje je uplatilo jamčevinu odustali od namjere za kupovinu imovine stečajnog dužnika. Zaključno, drugostupanjski sud smatra da je upravo zbog toga sud prvog stupnja pravilno ocijenio da je Grad Split postupao protivno pravilima javnog morala, pa je pravilnom primjenom odredbe čl. 3. st. 3. Zakona o parničnom postupku pobijanim rješenjem poništio četvrtu elektroničku javnu dražbu.

U slučaju da Grad Split postane vlasnik, visina komunalne naknade za Spaladium Arenu, nije više relevantna jer Grad Split ne može sam sebi istu fakturirati, a za očekivati je da će SPALADIUM Arena biti povjerena Javnoj ustanovi športski objekti Split u vlasništvu Grada Splita.

6. Zaključak

Cilj svakog likvidacijskog stečajnog postupka je unovčiti imovinu što prije i za što veći iznos, radi skupnog namirenja vjerovnika.

U stečajnom postupku nad stečajnim dužnikom Sportski grad TPN d.o.o. u stečaju iz Splita na ostvarenje oba cilja još se uvijek čeka. Cilj “što prije” nije ostvaren jer Spaladium Arena  nije unovčena unatoč tome što je stečaj otvoren daleke 2014., dok cilj “za što veći iznos” također nije ostvaren jer su tijekom 2025. bile tri neuspješne dražbe, a četvrta dražba je poništena.

Je li izjava o preuzimanju razlučnog vjerovnika konačno rješenje za Spaladim Arenu u Splitu?

Nesporne su pet činjenica: a) s kreditima dviju velikih austrijskih banaka, i jedne velike hrvatske banke sagrađena je Spaladium Arena u Splitu, b) u tijeku stečajnog postupka niti jedna banka nije dosad povratila niti jedan euro uloženog kapitala u stečajnog dužnika Sportski grad TPN d.o.o. u stečaju iz Splita, c) banke su, sukladno čl. 247. SZ-a, mogle za vrijeme bilo kojeg postupka e-Dražbe izjaviti da preuzimaju predmetnu nekretninu te tako svoje tražbine prebiti s vrijednošću nekretnine, a razlozi pasivnog ponašanja banaka su nepoznati, d) izjavom o preuzimanju razlučnog vjerovnika sigurno se skraćuje trajanje ovog stečajnog postupka koji je po objektivnim kriterijma već prouzročio visoke troškove, a time posljedično i manji stupanj namirenja vjerovnika, te e) Spaladium Arena se prodaje po načelu „viđeno-kupljeno“ što znači da je protekom vremena njena realna/fer vrijednost sve manja i manja, čime se gomilaju troškovi njenog novog vlasnika i produljuje vrijeme stavljanja u funkciju. 

Što Grad Split dobiva kupnjom prava potraživanja od banaka?

U svakom slučaju Spaladium Arena je višenamjenska i moderna sportska dvorana/građevina koja mora biti u funkciji razvoja sporta u Splitu. Ona predstavlja kapitalni sportski objekt uz postojeće kapitalne objekte (Gradski stadion u Poljudu, Kompleks bazena u Poljudu, te Sportska dvorana na Gripama) sagrađene za potrebe VIII. Mediteranskih igara u Splitu 1979. Svakako treba istaknuti da je sportska infrastruktura, među kojom je svakako i Spaladium Arena, osnovna pretpostavka za razvoj splitskog sporta. 

U tom kontekstu treba naglasiti čl. 1. st. 2. Zakona o sportu koji glasi: Sportske djelatnosti su djelatnosti od posebnog interesa za Republiku Hrvatska. 

Konačno, Grad Split, kao zemljišnoknjižni nositelj prava građenja osnovanog na čest.zem.6890/1 Z.U.19253 K.O. Split utvrdio je naknadu za prijenos prava građenja na novog nositelja Sportski grad TPN d.o.o. Split u visini od neto 1 kn godišnje (Službeni glasnik Grada Splita, br.26. od 17. rujna 2007.).   

dr. sc. Ante Vuković, znanstveni suradnik u polju prava