No, nedvojbeno izmijenjene okolnosti u kojima će se odvijati gospodarske aktivnosti, pri čemu je s jedne strane izgledna smanjena sposobnost/spremnost investitora za zaduživanje, a s druge strane (ne)promijenjena očekivanja vlasnika nekretnina u odnosu na cijenu, očigledno zahtijevaju i od pravne struke da doprinese gospodarskom oporavku Republike Hrvatske te obnovi uništenog i oštećenog u potresu od 22.03.2020. godine.
A taj doprinos pravna struka može dati još većim angažmanom na primjeni postojećih pravnih rješenja u građanskopravnom zakonodavstvu te prilagođavanjem istih svakom pojedinačnom slučaju, budući da u građanskom pravu vrijedi načelo slobodnog uređenja obveznopravnih odnosa.
OPĆENITO O PRAVU GRAĐENJA
Jedan od mogućih pravnih instituta koji predstavlja kompromisno rješenje za iznesena suprotstavljena očekivanja investitora i vlasnika nekretnina, a koji se do sada nekako stidljivo i nedovoljno primjenjivao u pravnoj praksi (najčešće za investicije u športske objekte na zemljištu u vlasništvu jedinica lokalne samouprave te za izgradnju trgovačkih centara na zemljištu u vlasništvu osoba privatnog prava), je institut prava građenja reguliran odredbama čl. 280. do čl. 296. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ 91/1996., 68/1998., 137/1999., 22/2000., 73/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 90/2010., 143/2012., 152/2014.).
Naime, pravo građenja je odredbom čl. 280. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno kao ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje ovlašćuje svoga nositelja da na površini toga zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik tog zemljišta dužan je to trpjeti.
Takva definicija prava građenja jasno i nedvojbeno određuje to pravo kao pravo koje tereti zemljište, kao što zemljište može teretiti osobna služnost plodouživanja ili založno pravo kojim se osigurava naplata novčanog potraživanja banke iz ugovora o kreditu.
No, ono u čemu je posebnost i specifičnost prava građenja je sadržano primarno u odredbama čl. 280. st. 2. i 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a kojim odredbama je propisano da je pravo građenja u pravnom pogledu izjednačeno s nekretninom (stavak 2.) te da je zgrada koja je izgrađena, ili koja bude izgrađena na zemljištu koje je opterećeno pravom građenja, pripadnost toga prava, kao da je ono zemljište (stavak 3.).
Navedeno u praksi znači slijedeće:
- da se pravo građenja smatra nekretninom pa je tako odredbom čl. 38. Zakona o zemljišnim knjigama („Narodne novine“ 63/19.) propisano da se za pravo građenja osniva posebni zemljišnoknjižni uložak u koji se upisuje ovlaštenik prava građenja i ograničenja prava građenja, te
- da se zgrada koju izgradi ovlaštenik prava građenja na zemljištu smatra zgradom izgrađenom na tom pravu građenja te time zgrada (bilo na površini zemljišta ili ispod površine zemljišta) pripada nositelju prava građenja.
Slijedom toga pravo građenja je, tako dugo dok postoji, samostalna stvar u pravnom prometu te se s istim može raspolagati (npr. prodati isto ili opteretiti založnim pravom), dok zgrada može biti predmetom raspolaganja ovlaštenika prava građenja (npr. uspostava vlasništva posebnog dijela nekretnine/etažiranje), uz napomenu da je kod tih raspolaganja potrebno uzeti u obzir činjenicu mogućeg prestanka prava građenja (npr. zbog isteka roka na koje je osnovano) te regulirati „odraz“ istog na prava trećih osoba (npr. što je s pravom vlasništva vlasnika posebnih dijelova nekretnina).
PRAVO GRAĐENJA I NJEGOV POTENCIJAL
Ranije iznijeta obilježja prava građenja i prava koja pripadaju ovlašteniku prava građenja znače za gospodarske subjekte mogućnost da uz manji kreditni potencijal te manje kreditno zaduživanje započnu s izgradnjom zgrade, budući da otpada (sve češće) inicijalno financijski (pre)težak teret kupnje nekretnine, a omogućava (kada se osnuje pravo građenja i to upisom u zemljišnu knjigu) da se na istom osnuje založno pravo te na taj način pribave financijska sredstva potrebna za izgradnju zgrade.
Što se tiče vlasnika zemljišta, isti prema odredbi čl. 281. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ima pravo na mjesečnu naknadu za zemljište u iznosu prosječne zakupnine za zemljište pa je očigledno da vlasnik zemljišta na taj način može ostvarivati prihod od zemljišta, a da isto ne mora otuđiti te na taj način može i ostvarivati redoviti prihod koji u konačnici (u ukupnosti) može biti i veći, nego li bi bio prihod ostvaren prodajom zemljišta.
Štoviše, što se tiče naknade vlasniku zemljišta moguće je ugovoriti i naknadu koja je veća ili manja od iznosa prosječne mjesečne zakupnine pa tako primjerice ugovoriti da se u početku gradnje plaća simbolička naknada, a da se dovršetkom gradnje ta naknada poveća, ili da se naknada isplati davanjem jednog stana/poslovnog prostora u izgrađenoj zgrada (uz napomenu da se mora regulirati pravo što će biti s tim pravom nakon prestanka građenja).
PRAVO GRAĐENJA U PRAKSI
Slijedom ranije iznesenih teoretskih postavka i zakonskih odredaba o pravu građenja nedvosmisleno se može zaključiti da se pravo građenja može osnovati za izgradnju zgrade, i to kako zgrade koja će biti izgrađena iznad zemlje, tako i zgrade koja će imati i izgrađeni dio ispod zemlje.
No, ono što je u pravnoj teoriji građanskog prava i sudskoj praksi prihvaćeno posljednjih godina kao pravni stav, a glede prava građenja, je i to da je moguće istodobno postojanje dva prava građenja na nekretnini.
Tako je moguće da se osnuje jedno pravo građenja za izgradnju zgrade iznad zemlje i jedno pravo građenja za izgradnju zgrade ispod zemlje, ili da se pravo građenja osnuje za izgradnju zgrada ispod zemlje, a da iznad zemlje gradi zgrada koja će pripasti vlasniku zemljišta (i obratno).
Naposljetku, u praksi pojedinih općinskih sudova je prihvaćeno da se pravo građenja može i osnovati za potrebe postavljanja solarnih ćelija na krovove stambenih zgrada i gospodarskih objekata.
Stoga je i više nego očigledan gospodarski i financijski potencijal prava građenja u novonastalim okolnostima u kojima se odvija gospodarska aktivnost te obnova uništenog i oštećenog u potresu od 22.03.2020. godine.
Nebojša Vitez
Članak je izvorno objavljen na web-stranici Odvjetničkog društva Porobija & Špoljarić d.o.o. dana 16.4.2020. g.
