Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (“Narodne novine” broj: 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12. i 152/14., dalje: ZVDSP) u članku 53. predviđa mogućnost razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnine uspostavom vlasništva posebnog dijela nekretnine, odnosno etažnog vlasništva.
Vlasništvo posebnog dijela nekretnine uspostavlja se upisom u zemljišnu knjigu kao pravo koje je neodvojivo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine. Da bi ono moglo biti uspostavljeno potrebno je da suvlasnički dio u pitanju bude odgovarajući, što je definirano člankom 68. stavkom 1. ZVDSP-a koji propisuje da se radi o dijelu koji je barem toliko velik da odgovara odnosu korisne vrijednosti tog samostalnog dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine.
Osnova i pravni temelj uspostave etažnog vlasništva je pisana suglasnost svih suvlasnika nekretnine. Također je potrebno pribaviti potvrdu nadležnog tijela da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina, kao što je i potrebno da sud pravomoćno utvrdi korisne vrijednosti stana, odnosno druge prostorije, radi utvrđivanja radi li se o odgovarajućem suvlasničkom dijelu.
ZVDSP propisuje da je za uspostavu vlasništva posebnog dijela potrebna suglasnost svih suvlasnika, a da je pojedini suvlasnik može uskratiti samo ako bi se traženom uspostavom etažnog vlasništva ograničila ili isključila prava koja njemu već pripadaju na temelju njegova prije uspostavljenog vlasništva posebnog dijela (članak 73. stavak 2.).
Kako ZVDSP ne predviđa mogućnost uspostave etažnog vlasništva bez suglasnosti svih suvlasnika nekretnine, u slučaju izostanka takve suglasnosti sudovi nisu prihvaćali razvrgnuće uspostavom etažnog vlasništva kao valjani način razvrgnuća suvlasničke zajednice te odbijali prijedloge za razvrgnućem ili određivali drugačiji, u pravilu civilni, način razvrgnuća.
Vrhovni sud Republike Hrvatske u svojoj odluci Rev-1553/13-2 od 8. siječnja 2014. raspravljao je o pitanju je li sud ovlašten razvrgnuti suvlasničku zajednicu nekretnine uspostavom etažnog vlasništva u postupku sudske diobe bez suglasnosti nekog od suvlasnika? Činjenično stanje bilo je sljedeće: Tuženik - protutužitelj kao jedan od suvlasnika nije dao suglasnost na etažiranje zbog čega su tužitelji - protutuženici zatražili uspostavu etažnog vlasništva na temelju presude. Međutim, sudovi su zaključili da, u situaciji kad nema suglasnosti svih suvlasnika za uspostavu etažnog vlasništva, sud nije dužan u parnici radi razvrgnuća suvlasništva etažiranjem utvrđivati jesu li ispunjene ostale pretpostavke za razvrgnuće suvlasništva uspostavom etažnog vlasništva. Zato je odbijen tužbeni zahtjev za razvrgnuće suvlasničke zajednice na nekretninama uspostavom etažnog vlasništva na način utvrđen elaboratom i potvrđen od nadležnog upravnog tijela. Stoga je prihvaćen podredni tužbeni zahtjev za razvrgnuće suvlasničke zajednice civilnom diobom.
Vrhovni sud Republike Hrvatske prihvatio je reviziju tužitelja - protutuženika te zaključio da je uspostava etažnog vlasništva u sudskom postupku moguća bez suglasnosti nekog od suvlasnika te da je upravo to svrha odredaba ZVDSP o sudskom načinu razvrgnuća. U navedenoj odluci VSRH poziva se na svoje ranije odluke u predmetima Rev-200/09-3 od 6. svibnja 2009. i Rev x-680/10-2 od 29. rujna 2010.
Autori su suglasni s navedenim stajalištem VSRH-a jer i prema samom članku 73. stavku 2. ZVDSP-a suvlasnik može uskratiti suglasnost za uspostavu etažnog vlasništva samo u slučaju kada bi takva uspostava etažnog vlasništva ograničila ili isključila prava koja njemu već pripadaju na temelju njegova prije uspostavljenog vlasništva posebnog dijela. Ako sud utvrdi da uspostava etažnog vlasništva nije na štetu suvlasnika koji se protivi razvrgnuću te da su ispunjene sve ostale pretpostavke za razvrgnuće nema zapreke da se suvlasniku koji traži razvrgnuće onemogućuje da isto traži uspostavom etažnog vlasništva jer je upravo svrha odredaba o sudskom razvrgnuću da se ono provodi kada o razvrgnuću nema suglasnosti između suvlasnika.
Uzevši u obzir navedeno shvaćanje Vrhovnog suda Republike Hrvatske može se razmatrati sadržaj prijedloga, odnosno tužbenog zahtjeva za razvrgnućem suvlasničke zajednice uspostavom etažnog vlasništva.
Sudsko razvrgnuće uspostavom etažnog vlasništva provest će se po pravilima izvanparničnog postupka, ako zakon ne određuje drugačije (članak 48. stavak 3. ZVDSP-a). Iznimka tome propisana je u članku 267. stavkom 2. Zakona o vanparničnom postupku (“Narodne novine” broj: 73/91.) prema kojemu sud razvrgnuće provodi u izvanparničnom postupku ako među strankama nema spora o predmetu razvrgnuća, pravu suvlasništva predmeta razvrgnuća i suvlasničkim omjerima. U slučaju spora o nekom od gore navedenih pitanja, potrebno je pokrenuti parnični postupak, odnosno na to će sud uputiti predlagatelja u već pokrenutom izvanparničnom postupku.
Postupak je ovlašten pokrenuti suvlasnik koji ima odgovarajući suvlasnički dio, zajednički vlasnici koji imaju odgovarajući suvlasnički dio, kao i suvlasnici čiji suvlasnički dijelovi zajedno ukupno iznose koliko i odgovarajući suvlasnički dio. U slučaju zajedničkih vlasnika i više suvlasnika isti će se po provedenom razvrgnuću tretirati kao više ovlaštenika glede istog posebnog dijela nekretnine (članak 71. ZVDSP-a)
Kako u razmatranoj situaciji ne postoji suglasnost svih suvlasnika, sud je kao jednu od pretpostavaka za razvrgnuće dužan utvrditi je li suvlasnički dio osobe koja predlaže razvrgnuće odgovarajući u smislu odredaba ZVDSP-a. Radi se o znanju kojim sud ne raspolaže te je potrebno izvesti dokaz vještačenjem. ZVDSP određuje da korisne vrijednosti utvrđuje sud svojom odlukom u izvanparničnom postupku (članak 74. stavak 2.). Kada sud o razvrgnuću odlučuje u izvanparničnom postupku, u istom postupku odlučuje i o korisnim vrijednostima, odnosno je li suvlasnički dio odgovarajući. U slučaju da se povodom razvrgnuća vodi parnični postupak, mišljenja smo da bi se o pitanju korisnih vrijednosti moglo odlučivati u okviru tog postupka na način da se to pitanje rješava kao prethodno. Stranke se općenito upućuju da razvrgnuće provedu u parničnom postupku kada između njih postoji spor, tako da bi ponovno rješavanje pitanja korisnih vrijednosti u izvanparničnom postupku predstavljalo povredu načela ne bis in idem. Također, bilo bi protivno načelu ekonomičnosti da se pitanje korisnih vrijednosti rješava zasebno s obzirom na činjenicu da iste utvrđuje vještak, a to može biti u sklopu istog elaborata kojim će biti dan prijedlog uspostave etažnog vlasništva.
Sljedeći korak je izrada tzv. elaborata etažiranja odnosno plana uspostave vlasništva posebnih dijelova nekretnine. Zadatak je vještaka dati nalaz i mišljenje u kojemu će popisati i opisati buduće posebne dijelove zgrade, iskazati njihove korisne površine, odrediti učešće korisnih površina u idealnim dijelovima nekretnine i odrediti korisne vrijednosti budućih posebnih dijelova.
Nakon toga potrebno je da navedeni elaborat bude potvrđen od strane nadležnog tijela. Potvrda se sastoji u utvrđenju činjenice da posebni dijelovi nekretnine, kako su opisani i popisani u elaboratu etažiranja predstavljaju samostalne uporabne cjeline te da je predmetna građevina u cijelosti legalno izgrađena.
Također, sud bi trebao odlučiti o prigovoru suvlasnika koji se protivi razvrgnuću, odnosno utvrditi razloge protivljenja, kao i jesu li ti razlozi osnovani i jesu li ispunjene pretpostavke iz članka 73. stavka 2. ZVDSP-a. Ako je prigovor osnovan i pretpostavke ispunjene tada sud ne bi trebao dopustiti ovaj način razvrgnuća.
Po provedenim gore opisanim radnjama sud raspolaže s dovoljno dokaza da su ispunjene pretpostavke koje ZVDSP zahtijeva za uspostavu etažnog vlasništva te može pristupiti donošenju odluke i u slučaju daljnjeg izostanka suglasnosti nekog ili više suvlasnika.
Zaključno, sud može donijeti odluku o razvrgnuću suvlasničke zajednice nekretnine i bez suglasnosti jednog ili više suvlasnika ako su za takvo razvrgnuće ispunjene ostale pretpostavke. ZVDSP propisuje da se vlasništvo posebnog dijela može uspostaviti kad postane pravomoćna odluka suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti stana, odnosno druge prostorije, kao i kad nadležno tijelo na temelju elaborata etažiranja izrađenog po vještaku potvrdi da je stan, odnosno druga prostorija samostalna uporabna cjelina te da su izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela. Razvrgnuće se može provesti ako sud utvrdi da protivljenje suvlasnika razvrgnuću nema osnovu u zakonu. Svrha sudskog razvrgnuća suvlasništva je omogućavanje razvrgnuća kada nema suglasnosti svih suvlasnika pa nema razloga zašto se razvrgnuće u tom slučaju ne bi moglo provesti uspostavom etažnog vlasništva.
Ivan FRAS, mag. iur.
Katarina BABIĆ FRAS, mag. iur.
Ivan VIDAS, struč. spec. oec.
