Područje stambenog potrošačkog kreditiranja uređeno je Zakonom o potrošačkom kreditiranju (Narodne novine, br. 75/09, 112/12, 143/13,147/13, 9/15, 74/15, 78/15, 102/15 i 52/16), Zakonom o kreditnim institucijama (Narodne novine, br. 159/13, 19/15 i 102/15), Zakonom o zaštiti potrošača (Narodne novine, br. 41/14 i110/15) i Zakonom o obveznim odnosima (Narodne novine, br. 35/05, 41/08, 125/11 i 78/15).
Iako je određena razina zaštite potrošača osigurana i tim zakonima, ovo područje bilo je potrebno dodatno urediti na način da se zaštiti potrošača kao ekonomski slabiju ugovornu strana, pogotovo kada djeluje izvan poslovne djelatnosti ili profesionalnog zanimanja.
Stoga je donesenom Zakonu o stambenom potrošačkom kreditiranju (dalje: Zakon) jedan od ciljeva jasnije informiranje potrošača o uvjetima i uslugama koje pružaju kreditne institucije i kreditni posrednici, a koji se odnose na sklapanje ugovora o stambenom potrošačkom kreditu. Također, detaljnije se uređuje procjena kreditne sposobnosti potrošača, ograničavaju se troškovi koje vjerovnik može naplatiti potrošaču zbog neispunjavanja obveze na način da zaračunati troškovi ne smiju biti veći nego što je potrebno da se vjerovniku kompenziraju troškovi koji su nastali kao posljedica neplaćanja, omogućava se bolja zaštita potrošača kada je kredit u stranoj valuti i pravo na konverziju, uvodi se Europski standardizirani informativni obrazac (ESIS) na razini Europske unije, te se potiču vjerovnici da pokažu razuman stupanj strpljenja prije pokretanja ovršnog postupka.
Zakon se primjenjuje na ugovore o stambenom potrošačkom kreditu kojima vjerovnik odobrava ili obećava odobriti potrošaču kredit u obliku odgode plaćanja, kredita ili slične financijske nagodbe, a koji uključuje:
a) ugovor o kreditu za koji je kao instrument osiguranja dano založno pravo na stambenoj nekretnini ili prijenos prava vlasništva na stambenoj nekretnini radi osiguranja tražbine ili
b) ugovor o kreditu čija je namjena stjecanje ili zadržavanje prava vlasništva potrošača na stambenoj nekretnini.
U skladu sa Zakonom, stambena nekretnina je:
a) obiteljska kuća ili stan namijenjen stanovanju, te kuća ili stan za odmor,
b) garaža ili parkirališno mjesto koje potrošač kupuje ili zalaže zajedno sa stambenom nekretninom (obiteljskom kućom ili kućom za odmor, stanom za stanovanje ili stanom za odmor) ili
c) građevinsko zemljište namijenjeno gradnji stambene nekretnine (obiteljske kuće ili kuće za odmor, stana za stanovanje ili stana za odmor).
Budući da veliki broj građana ima poteškoća s razumijevanjem odredaba ugovora o hipotekarnom kreditu i povezanih rizika, a predugovorne informacije teško su usporedive, Zakonom se detaljno propisuje koje su informacije kreditne institucije i kreditni posrednici dužni staviti potrošaču na raspolaganje. Tako je propisano da se potrošaču moraju staviti na raspolaganje personalizirane informacije koje su mu potrebne za usporedbu ugovora o stambenom potrošačkom kreditu koji su dostupni na tržištu, procjenu njihovih učinaka i donošenje informirane odluke o tome hoće li sklopiti ugovor o stambenom potrošačkom kreditu. Te personalizirane informacije pružaju se na papiru ili na nekom drugom trajnom mediju putem Europskoga standardiziranog informativnog obrasca (ESIS).
Europski standardizirani informativni obrazac (ESIS) – sadržava, na razini Europske unije, sve relevantne informacije o vjerovniku, kreditnom posredniku, glavnim obilježjima kredita, kamatnoj stopi, prijevremenoj otplati i sl., pa je temeljem njega potrošačima lakše uspoređivati ponude o kreditu.
Ako se potrošaču dostavi ponuda koja je obvezujuća za kreditnu instituciju, mora se ostaviti rok od najmanje 15 dana za usporedbu ponuda, procjenu njihovih učinaka i donošenje informirane odluke. Taj rok smatra se dovoljnim razdobljem za razmatranje odluke prije sklapanja ugovora o stambenom potrošačkom kreditu. Međutim, ako potrošač i sklopi ugovor o stambenom potrošačkom kreditu, ima pravo u roku od 14 dana od sklapanja ugovora odustati od njega bez navođenja ikakvih razloga.
O odustanku od ugovora o stambenom potrošačkom kreditu potrošač je dužan obavijestiti kreditnu instituciju i, ako je primjenjivo, drugog pružatelja dodatne usluge u pisanom obliku. Ako odustane od ugovora, potrošač je dužan kreditnoj instituciji platiti glavnicu i ugovorene kamate na glavnicu od dana povlačenja novca do dana otplate glavnice bez odgode, najkasnije u roku od 30 dana od dana kada je kreditnoj instituciji poslao obavijest o odustanku. Kamata se obračunava na temelju ugovorene kamatne stope (članak 14. stavak 6. Zakona).
Propisano je i da je u slučaju kredita s valutnom klauzulom, kreditna institucija (banka) dužna obavijestiti potrošača ako se iznos rate kredita promijeni za više od 20%. (članak 23. stavak 8. Zakona). Također, kreditna institucija odnosno banka dužna je klijentu, na njegov zahtjev, omogućiti konverziju kredita iz valute u kojoj je kredit nominiran ili za koju je vezan u alternativnu valutu (članak 23. stavak 2. Zakona). Ta konverzija može se provesti samo jednom tijekom trajanja ugovornog odnosa i na nju kreditna institucija ne smije potrošaču zaračunati naknadu. Sve ostale troškove koji proizlaze iz konverzije (troškovi javnog bilježnika i sl.) snosi potrošač, osim ako ugovorom o stambenom potrošačkom kreditu u stranoj valuti nije drugačije određeno.
Ukinuta je i dosadašnja praksa zaračunavanja izlazne naknade kod prijevremene otplate kredita. Izričito je navedeno da banka odnosno kreditna institucija ne smije potrošaču naplatiti naknadu za prijevremeno, djelomično ili u cijelosti ispunjenje svoje obveze iz ugovora o stambenom potrošačkom kreditu.
Bitna novost je i uvođenje takozvane ,,walk away“ klauzule. To znači da kreditna institucija, potrošač i založni dužnik mogu ugovoriti da se prijenos prava vlasništva nad nekretninom, kao instrumentom osiguranja stambenoga potrošačkog kredita, na kreditnu instituciju smatra potpunim ispunjenjem svih preostalih obveza iz ugovora o stambenom potrošačkom kreditu (članak 28. stavak 4. Zakona).
Zaključno, važno je napomenuti da se Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju primjenjuje samo na ugovore o stambenom potrošačkom kreditu sklopljene nakon 20. listopada 2017.
Marina Turković
