Člankom 1. i 2. Zakona o najmu stanova propisano je da se njime uređuju prava i obveze u svezi s najmom i korištenjem stana ili dijela stana.
Stanom se smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz. Odredbom članka 550. Zakona o obveznim odnosima nije izričito određeno koja se stvar daje u najam, što znači da u obzir dolaze i pokretne i nepokretne stvari.
U primjeni propisa o najmu stanova u praksi se postavljaju brojna pitanja, a jedno od njih je - može li se ugovor o najmu kuće sklopiti samo s jednim suvlasnikom na njegovom suvlasničkom dijelu (primjerice, na 1/3 nekretnine)?
U slučaju iz pitanja, iako se izričito radi o kući, a ne o stanu, smatramo da bi se na najamne odnose primarno trebale primijeniti odredbe Zakona o najmu stanova. Naime, kao i stan, i kuća je skup prostorija namijenjenih za stanovanje sa sporednim prostorijama (primjerice, smočnica), s posebnim ulazom. Također, ako kuću u naravi čini nekoliko etaža koje predstavljaju zasebne stanove, opet će se primijeniti odredbe Zakona o najmu stanova. Moguće je da suvlasnici posjedovno jesu podijeljeni, ali vlasnički ne, dakle, nije uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine.
U tom pravcu treba ići kod odgovora na ovo pitanje. Naime, člankom 42. stavkom 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da svim suvlasnicima pripada pravo na suposjed stvari, ali oni mogu odlučiti da će međusobno podijeliti posjed stvari i/ili izvršavanje svih ili nekih vlasničkih ovlasti glede nje.
Dakle, moguće je da u konkretnom slučaju postoji sporazum o suposjedu kuće na način da je njime određeno da će svaki od suvlasnika posjedovati točno određeni dio kuće na ime svog suvlasničkog dijela (npr. 1. kat Marko, 2. kat Ivan, 3. kat Petar), pa bi davanje 1/3 kuće u najam bilo provedivo u stvarnosti, iako suvlasnici nisu vlasnički podijeljeni. Međutim, ako među suvlasnicima takav sporazum ne postoji, postavlja se pitanje je li moguće uzeti u najam 1/3 suvlasničkog dijela kuće, odnosno kako se takav najam može izvršavati samo na suvlasničkom dijelu nekretnine?
Mišljenja smo da je davanje u najam idealnog dijela kuće moguće i provedivo samo ako između suvlasnika postoji sporazum o suposjedu nekretnine, prema kojem svaki od suvlasnika posjeduje i koristi točno određeni fizički dio kuće koji odgovara njegovom suvlasničkom dijelu.
