Prema članku 322. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11 78/15) ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan je, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo.
Ako su ugovorne strane u nekom ugovoru ugovorile da će jedna od njih imati pravo prvokupa (preče kupnje) nekretnine koja je predmet određenog ugovora, ta se obveza mora poštovati. U slučaju nepoštivanja te obveze, članak 454. Zakona o obveznim odnosima propisuje da ako je kupac prodao stvar i prenio vlasništvo na trećega ne obavijestivši prodavatelja, i ako je trećemu bilo poznato ili mu nije moglo ostati nepoznato da prodavatelj ima pravo prvokupa, prodavatelj može, u roku od šest mjeseci računajući od dana kad je saznao za taj prijenos, zahtijevati da se prijenos poništi i da se stvar njemu proda pod istim uvjetima. Ako je kupac netočno obavijestio prodavatelja o uvjetima prodaje trećemu, i ako je trećemu to bilo poznato ili mu nije moglo ostati nepoznato, ovaj rok od šest mjeseci počinje teći od dana kad je prodavatelj saznao za točne uvjete ugovora. Pravo prvokupa prestaje u svakom slučaju nakon proteka pet godina od prijenosa vlasništva stvari na trećega.
Glede pobijanja ugovora o prijenosu vlasništva, uslijed kojeg nije poštovano ugovoreno pravo prvokupa, treba reći da je pravilno kada ugovorna strana, u čiju je korist bilo ugovoreno pravo prvokupa, zahtijeva poništenje ugovora o prodaji kojim se vlasništvo nekretnine prenosi na treću osobu. Međutim, takav će zahtjev, prema stajalištu sudske prakse, biti neosnovan ako se pobija ugovor koji je pravna osnova prijenosa vlasništva, ako prijenos više nije moguć s obzirom na to da je ugovorna strana prvog ugovora dalje prodala nekretninu trećoj osobi koja se upisala kao vlasnik u zemljišne knjige. Stoga ne može biti osnovan tužbeni zahtjev na poništenje takvog ugovora zbog povrede prava prvokupa.
U vezi s ugovorenim pravom prvokupa navodimo Odluku Vrhovnog suda Republike Hrvatske, Rev 187/2008-2 od 16. travnja 2013., iz koje je razvidno da je najdulji rok ugovorenog prava prvokupa pet godina i da je to odredba kognitivne, a ne dispozitivne naravi (iako je Odluka donesena u primjeni prijašnjeg Zakona o obveznim odnosima, aktualna je i u primjeni važećeg Zakona o obveznim odnosima iz 2005.):
„U odnosu na istaknuti revizijski razlog pogrešne primjene materijalnog prava sadržaj revizije svodi se na prigovor:
- iznošenje shvaćanja da bi rok iz članka 531. Zakona o obveznim odnosima (NN br. 53/91, 73/91, 111/93,3/94, 107/95, 7/96, 91/96 i 112/99 – u nastavku teksta: ZOO) o trajanju prava prvokupa valjalo računati pet godina nakon proteka ugovora o zakupu, odnosno do 30. travnja 2013.
Prije svega, valja primijetiti da su sudovi predmetni spor pravilno razriješili primjenom odredaba članaka 527. do 533. ZOO-a, koje reguliraju institut prodaje s pravom prvokupa. Naime, i prema stajalištu ovoga suda, te odredbe ne treba ograničiti samo na slučajeve kad je pravo prvokupa ustanovljeno baš kupoprodajnim ugovorom, nego uvijek kada je to pravo nastalo valjanim pravnim poslom.
U odnosu na drugi prigovor treba reći da odredba članka 532. stavak 3. ZOO-a, koja određuje da ugovoreno pravo prvokupa u svakom slučaju prestaje istekom pet godina od dana sklapanja (perfekcije) ugovora kojim je to pravo ustanovljeno, predstavlja prisilni (kogentan) propis, a što ima za posljedicu ništetnost ugovorne odredbe o duljem roku prava prvokupa. Stoga niti taj prigovor tužitelja nije osnovan.“
