Prema odredbi članka 286. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje: ZV), pravo građenja osniva se na temelju pravnog posla vlasnika nekretnine koja se opterećuje, a može se osnovati i odlukom suda. Odredbom članka 287. stavak 1. ZV-a propisano je da se na temelju valjanog pravnog posla kojemu je cilj osnutak prava građenja osniva to pravo izvođenjem iz vlasništva nekretnine koja se njime opterećuje, a na način određen zakonom. Dvostruki upis u zemljišnoj knjizi propisan je odredbom članka 288. stavak 1. ZV-a i to na način da se upisuje kao teret na zemljištu koje opterećuje te upisom prava građenja kao posebnog zemljišnoknjižnog tijela u za to novoosnovanom zemljišnoknjižnom ulošku. Stavkom 3. istog članka određeno je da se zgrada, bude li izgrađena, upisuje u zemljišnu knjigu kao da je izgrađena na pravu građenja, s time da se nositelj prava građenja upisuje kao vlasnik u list B, u tom novoosnovanom zemljišnoknjižnom ulošku.
Kad razmatramo što može biti predmet prava građenja, možemo reći da je to u prvom redu zemljište, odnosno katastarska čestica, tj. dio zemljine površine koji je u katastru zemljišta označen posebnim brojem i nazivom katastarske općine u kojoj leži (članak 2. Zakona o zemljišnim knjigama, dalje: ZZK). S druge strane, predmet prava građenja može biti i više zemljišta, ali samo ako se sva ta zemljišta smatraju pojedinačnom nekretninom, tj. ako su upisana u istom zemljišnoknjižnom ulošku kao jedno zemljišnoknjižno tijelo (članak 19. ZZK i članak 9. ZV-a).
U praksi se pojavljuje pitanje – je li moguće osnivanje prava građenja na nekretnini koja je u suvlasništvu, pri čemu je jedan od suvlasnika nekretnine ujedno i korisnik prava građenja?
U odgovoru na to pitanje treba poći od navedenog da se pravo građenja može osnivati na zemljištu, odnosno katastarskoj čestici. Stoga se ono uvijek osniva kao teret cijele zemljišne (katastarske) čestice odnosno kao teret cijelog zemljišnoknjižnog tijela koje se sastoji od više čestica. Dakle, pravo građenja ne može se osnivati samo na jednom ili više suvlasničkih dijelova jedne nekretnine. Pravilo o osnivanju prava građenja na cijelom zemljištu odnosno katastarskoj čestici vrijedi neovisno o tome što će se pravo građenja faktično ostvarivati samo na određenom dijelu zemljišne čestice ili samo na jednoj od više čestica upisanih u istom zemljišnoknjižnom ulošku. Ako se pravo građenja želi osnovati samo na određenom fizičkom dijelu zemljišta (katastarske čestice), prethodno je potrebno provesti diobu (parcelaciju) i za taj fizički dio zemljišta formirati posebnu katastarsku česticu koja se, da bi se samo na njoj osnovalo pravo građenja, mora otpisati iz zemljišnoknjižnog uloška u kojem su upisane čestice nastale diobom i upisati u novi zemljišnoknjižni uložak (članak 146. i dr. ZZK).
Što se tiče drugog dijela pitanja (može li suvlasnik zemljišta biti korisnik prava građenja na njoj?) možemo reći da, prije svega, to mora biti neka osobno određena fizička ili pravna osoba. Za biti korisnikom prava građenja ne traže se neki posebni uvjeti pa možemo ustvrditi da to može biti bilo koja ad personam osoba. To znači da i vlasnik (pa i suvlasnik) zemljišta koje je predmet prava građenja može biti, ne samo osnivač, već i korisnik prava građenja na svom zemljištu.
