Od trenutka kada se zasnuje založno pravo pa do prodaje nekretnine u ovršnom postupku, mogu biti učinjena određena ulaganja u nekretninu – nekretnina se dograđuje, nadograđuje i preuređuje, a takve promjene stvarnog stanja jesu, a često i nisu, na odgovarajući način evidentirane u zemljišnim knjigama. U takvim slučajevima ovrhovoditelji su, u pravilu, izloženi prigovorima ovršenika (a često i trećih osoba) da provođenje ovrhe na nekretnini nije moguće, jer da je došlo do promjene identiteta založene nekretnine u odnosu na nekretninu koja se prodaje u ovršnom postupku, odnosno da provođenje ovršnih radnji nije moguće jer stvarno stanje ne odgovara onom u zemljišnim knjigama.
Jesu li prigovori ovršenika (i trećih osoba) u tom slučaju opravdani? Odgovor daje sudska praksa pa tako rješenjem Županijskog suda u Varaždinu, Gž Ovr-157/2016-3, od 8. ožujka 2016., nisu prihvaćeni žalbeni navodi ovršenice da se hipoteka u korist ovrhovoditelja ne može protezati i na potkrovlje koje je na nekretnini sagrađeno nakon zasnivanja te hipoteke.
U obrazloženju tog rješenje navedeno je:
„U odnosu na žalbene navode kojima ovršenica osporava zakonitost određivanja ovrhe na cijeloj nekretnini jer smatra da se na etažu koja obuhvaća nadograđeno potkrovlje nije smjelo protegnuti založno pravo, valja reći da je Ugovorom o zajmu pravna prednica ovršenice dopustila zasnivanje založnog prava na nekretnini upisanoj u zk. ul. 6030 k. o. Š., a dijelom nekretnine, sve dok se od nje ne odvoji, smatra se, u smislu članka 9. st. 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, broj 91/96 - u nastavku teksta: ZV), ono što je na površini zemlje, iznad ili ispod nje izgrađeno, a namijenjeno je da tamo trajno ostane, ili je u nekretninu ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj nadograđeno ili bilo kako drukčije s njom trajno spojeno, dok je daljnjom odredbom članka 301. st. 4. ZV-a određeno da, dok traje založno pravo, namirenje tražbine osigurava zalog kao cjelina, uključivši sve njezine pripadnosti. Kako je hipoteka, sukladno Ugovoru o zajmu, i upisana kao teret cijele nekretnine, tako zbog svega navedenog promjena izgrađenosti nema pravnog utjecaja na zasnovano založno pravo i mogućnost određivanja ovrhe na zalogom opterećenoj nekretnini.“
