Stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova (Nar. nov., br. 91/96, 48/98 - Odluka USRH, 66/98 - ispravak Odluke USRH i 22/06; dalje: ZNS), dana 5. studenog 1996., prestao je postojati u pravnom sustavu Republike Hrvatske institut stanarskog prava, koji je do tada bio uređen Zakonom o stambenim odnosima (Nar. nov., br. 51/85, 42/86, 37/88, 47/89, 22/90, 51/90, 22/92, 58/93 i 70/93).
Prilikom uređivanja odnosa iz područja stanovanja zakonodavac je institut stanarskog prava zamijenio institutom građanskog prava i to najmom, u kojem se prava i obveze uređuju ugovorom, pa je tako posebnu zaštitu predvidio upravo za prijašnje nositelje stanarskog prava, slijedom čega je njihov pravni položaj uređen kao pravni položaj zaštićenih najmoprimaca, a ograničenja vlasništva stanarskim pravom uređena su kao ograničenja zaštićenim najmom.
Posebnost pravnog položaja zaštićenog najmoprimca ogleda se u tome što su prijašnji nositelji stanarskog prava stekli status zaštićenih najmoprimaca stupanjem na snagu samog ZNS-a (članak 30. stavak 1. i 2. ZNS-a), iz čega proizlazi da zaključenje ugovora o najmu stana nije konstitutivni element za zasnivanje tog statusa (iako o tom pitanju u praksi postoje i drukčija mišljenja).
Nadalje, poseban status tih najmoprimaca, kao prijašnjih nositelja stanarskog prava, ogleda se i u njihovom pravu na ugovaranje zaštićene najamnine (članak 31. stavak 1. ZNS-a) te sklapanju ugovora o najmu na neodređeno vrijeme, kao i u dužnosti najmodavca da sklope takav ugovor (članak 33. ZNS-a). Međutim, pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji u vlasništvu ima useljivu kuću ili stan (članak 31. stavak 2. alineja 2. ZNS-a).
Što se tiče prava najmoprimca na sklapanje ugovora o zaštićenom najmu stana, člankom 33. ZNS-a propisano je da je vlasnik stana dužan obavijestiti najmoprimca iz članka 30. stavak 2. toga Zakona (dakle, onog koji ima pravo na zaštićeni najam) o svojem vlasništvu i o svojem prebivalištu, odnosno sjedištu u roku od 60 dana od stupanja na snagu toga Zakona. Zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana najmoprimac je bio dužan podnijeti vlasniku stana u roku od 6 mjeseci od dana stupanja na snagu ZNS-a, odnosno od dana pravomoćnosti odluke kojom je odlučeno o pravu te osobe na korištenje stanom. Ako vlasnik stana u roku od 3 mjeseca od primitka pisanog zahtjeva najmoprimca nije sklopio ili je odbio sklopiti ugovor o najmu stana, najmoprimac je mogao tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor.
Vezano uz ishođenje presude koja će zamijeniti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, dajemo prikaz jedne recentnije sudske odluke u kojoj se navodi što mora sadržavati takva presuda da bi zamijenila ugovor o najmu. Radi se o Odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske, br. 826/11-2 od 27. svibnja 2015.
Predmet spora bio je zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana kojeg će zamijeniti presuda uz prethodno utvrđenje da je tužiteljica stekla pravni položaj zaštićenog najmoprimca, kojeg su sudovi u postupku koji je prethodio reviziji prihvatili.
U reviziji tuženica iznosi sljedeće procesnopravno pitanje - treba li u tužbenom zahtjevu, a s time u vezi i izreci presude kojom se zamjenjuje ugovor o najmu stana, navesti sadržaj tog ugovora – kojeg zamjenjuje presuda, a što u izreci prvostupanjske presude, potvrđene od strane presude drugostupanjskog suda, nedostaje.
U odgovoru na postavljeno procesnopravno pitanje koje revizijski sud ocjenjuje važnim, prije svega treba reći da prema odredbi članka 186. stavak 1. Zakona o parničnom postupku, pored ostalog, tužba treba sadržavati i određeni zahtjev glede glavne stvari i sporednih traženja.
U predmetnom slučaju, da bi tužbeni zahtjev bio u dovoljnoj mjeri određen posve je izvjesno da je on trebao sadržavati sve bitne sastojke ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, jer tek tada u smislu odredbe članka 33. stavak 3. ZNS-a presuda može zamijeniti takav ugovor.
U protivnom, kao što je to bilo u predmetnom slučaju, kada u okviru postavljenog zahtjeva uopće nije poznat sadržaj konstitutivne presude kojom se trebao uspostaviti pravni odnos ugovora o najmu, prihvaćanjem takve prvostupanjske presude u postupku pred drugostupanjskim sudom ostvarena je bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 1. u vezi članka 186. stavak 1. Zakona o parničnom postupku, na koju povredu podnositeljica revizije sadržajno i ukazuje.
